B TI CHNH
S: 77 /2005/Q-BTC
CNG HềA X HI CH NGHA VIT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Hà Nội, ngày 01 tháng 11 năm 2005
QUYT NH
V vic ban hnh 03 tiờu chun thm nh giỏ Vit Nam (t 2)
B TRNG B TI CHNH
- Cn c Phỏp lnh giỏ s 40/2002/PL-UBTVQH10 ngy 26 thỏng 4 nm
2002;
- Cn c Ngh nh s 170/2003/N-CP ngy 25 thỏng 12 nm 2003 ca
Chớnh ph Quy nh chi tit thi hnh mt s iu ca Phỏp lnh Giỏ;
- Cn c Ngh nh s 77/2003/N-CP ngy 01 thỏng 7 nm 2003 ca
Chớnh ph quy nh chc nng, nhim v, quyn hn v c cu t chc ca B
Ti chớnh;
- Theo ngh ca Cc trng Cc Qun lý giỏ v Chỏnh Vn phũng B
Ti chớnh,
QUYT NH:
iu 1. Ban hnh ba (03) tiờu chun thm nh giỏ Vit Nam (t 2) cú s
hiu v tờn gi sau õy:
- Tiờu chun s 02:
TGVN 02 - Giỏ tr phi th trng lm c s cho thm nh giỏ ti sn.
- Tiờu chun s 05:
TGVN 05 - Quy trỡnh thm nh giỏ ti sn.
- Tiờu chun s 06:
TGVN 06 - Nhng nguyờn tc kinh t chi phi hot ng thm nh giỏ
ti sn.
iu 2. Tiờu chun thm nh giỏ Vit Nam c ban hnh theo Quyt
nh ny ỏp dng i vi hot ng thm nh giỏ trờn lónh th Vit Nam.
iu 3. Quyt nh ny cú hiu lc thi hnh sau 15 ngy, k t ngy ng
Cụng bỏo.
iu 4. Chỏnh Vn phũng B, Cc trng Cc Qun lý Giỏ, Th trng
cỏc n v liờn quan thuc B Ti chớnh, Giỏm c doanh nghip thm nh giỏ
v thm nh viờn v giỏ chu trỏch nhim thi hnh Quyt nh ny./.
Ni nhn:
- Vn phũng TW ng;
- Vn phũng Quc hi;
- Vn phũng Ch tch nc;
- To ỏn nhõn dõn ti cao;
- Vin kim sỏt nhõn dõn ti cao;
- Cỏc B, c quan ngang B v c quan
thuc Chớnh ph;
- U ban nhõn dõn cỏc tnh, thnh ph trc
thuc TW;
- - S Ti chớnh cỏc tnh, thnh ph trc
thuc TW;
- Cc kim tra vn bn (B T phỏp);
- Cụng bỏo;
- Cỏc n v thuc B Ti chớnh;
- V Phỏp ch (B Ti chớnh);
- Lu: VT, Cc QLG.
KT. B TRNG
TH TRNG
ó ký
Trần Văn Tá
2
H THNG TIấU CHUN THM NH GI VIT NAM
Tiờu chun s 02
Giỏ tr phi th trng lm c s cho thm nh giỏ ti sn
(Ký hiu: TGVN 02)
(Ban hnh kốm theo Quyt nh s 77/ 2005/Q-BTC ngy 01 thỏng 11 nm 2005
ca B trng B Ti chớnh)
QUY NH CHUNG
01- Mc ớch ca tiờu chun ny l quy nh ni dung v giỏ tr phi th
trng ca ti sn v vn dng giỏ tr phi th trng khi tin hnh thm nh giỏ
ti sn.
Hot ng thm nh giỏ phn ln l da trờn c s giỏ tr th trng, tuy
nhiờn cú nhng loi ti sn riờng bit, mc ớch thm nh giỏ riờng bit ũi hi
thm nh giỏ phi da trờn giỏ tr phi th trng.
Thm nh viờn v ngi s dng dch v thm nh phi phõn bit rừ s
khỏc nhau gia giỏ tr th trng v giỏ tr phi th trng m bo a n kt
qu thm nh giỏ khỏch quan.
02- Phm vi ỏp dng: Doanh nghip, t chc thm nh giỏ v thm
nh viờn v giỏ (sau õy gi l thm nh viờn) phi tuõn th nhng quy nh
ti tiờu chun ny trong quỏ trỡnh s dng giỏ tr phi th trng lm c s thm
nh giỏ.
NI DUNG TIấU CHUN
03- Ni dung giỏ tr phi th trng ca ti sn:
Giỏ tr phi th trng ca ti sn l mc giỏ c tớnh c xỏc nh theo
nhng cn c khỏc vi giỏ tr th trng hoc cú th c mua bỏn, trao i theo
cỏc mc giỏ khụng phn ỏnh giỏ tr th trng nh: giỏ tr ti sn ang trong quỏ
trỡnh s dng, giỏ tr u t, giỏ tr bo him, giỏ tr c bit, giỏ tr thanh lý, giỏ
tr ti sn bt buc phi bỏn, giỏ tr doanh nghip, giỏ tr ti sn chuyờn dựng, giỏ
tr ti sn cú th trng hn ch, giỏ tr tớnh thu
04- Ni dung trờn c hiu nh sau:
3
a) Vic ỏnh giỏ giỏ tr ti sn c cn c ch yu vo cụng dng kinh
t, k thut hoc cỏc chc nng ca ti sn hn l cn c vo kh nng c
mua bỏn trờn th trng ca ti sn ú.
b) Giỏ tr ti sn ang trong quỏ trỡnh s dng l giỏ tr phi th trng
c xem xột t giỏc mt ngi s dng riờng bit ti sn vo mt mc ớch
riờng bit.
Khi tin hnh thm nh giỏ loi ti sn ny, thm nh viờn tp trung ch
yu vo khớa cnh tham gia, úng gúp ca ti sn vo hot ng ca mt dõy
chuyn sn xut, mt doanh nghip khụng xột n khớa cnh giỏ tr s dng
tt nht, ti u ca ti sn hoc s tin cú th cú t vic bỏn ti sn ú trờn th
trng.
c) Giỏ tr ti sn cú th trng hn ch l giỏ tr ca ti sn do tớnh n
chic, hoc do nhng iu kin ca th trng, hoc do nhng nhõn t khỏc tỏc
ng lm cho ti sn ny ớt cú khỏch hng tỡm mua, ti mt thi im no ú.
c im quan trng cn phõn bit ca ti sn ny khụng phi l khụng
cú kh nng bỏn c trờn th trng cụng khai m bỏn c ũi hi mt quỏ
trỡnh tip th lõu di hn, tn nhiu chi phớ v thi gian hn so vi nhng ti sn
khỏc.
d) Giỏ tr ti sn chuyờn dựng l giỏ tr ti sn do cú tớnh cht c bit, ch
c s dng hn hp cho mt mc ớch hoc mt i tng s dng no ú
nờn cú hn ch v th trng.
e) Giỏ tr doanh nghip l giỏ tr ton b ti sn ca mt doanh nghip.
Giỏ tr ca mi ti sn cu thnh tng ti sn ca doanh nghip khụng th tỏch
ri nhau v cng khụng th thm nh trờn c s giỏ tr th trng.
Giỏ tr doanh nghip phi c xem xột trờn tng th ti sn, khụng phi
l giỏ tr ca tng ti sn riờng r, bao gm ti sn hu hỡnh v ti sn s hu trớ
tu ca doanh nghip.
Mt ti sn nu riờng bit cú th khụng phỏt huy c giỏ tr s dng
nhng khi kt hp vi mt ti sn khỏc li cú th phỏt huy c giỏ tr s dng
ca chớnh ti sn ú. Giỏ tr ca tng ti sn riờng r c xỏc nh da trờn
phn úng gúp ca ti sn ú vo hot ng ca ton b doanh nghip nờn
khụng liờn quan n th trng, khụng tớnh n giỏ tr s dng ti u v tt nht
ca ti sn ú cng nh s tin m ti sn ú mang li khi c mang ra bỏn.
Giỏ tr ti sn ang trong quỏ trỡnh s dng ca doanh nghip cú xu hng
cao hn giỏ tr th trng ca ti sn khi doanh nghip ang kinh doanh hiu
qu, thu c li nhun cao hn so vi doanh nghip cựng sn xut sn phm
tng t; ngc li cú xu hng thp hn giỏ tr th trng khi doanh nghip
lm n kộm hiu qu. Giỏ tr ti sn ang trong quỏ trỡnh s dng cng cú xu
hng cao hn giỏ tr th trng khi doanh nghip cú bng sỏng ch, giy phộp,
hp ng sn xut nhng sn phm c bit, hoc doanh nghip cú uy tớn c
4
bit, hc cỏc dng ti sn thuc s hu trớ tu khỏc m cỏc doanh nghip cựng
loi hỡnh kinh doanh khỏc khụng cú.
f) Giỏ tr thanh lý l giỏ tr c tớnh thu c khi ht thi gian s dng
hu ớch ca ti sn sau khi tr chi phớ thanh lý c tớnh.
Giỏ tr thanh lý phn ỏnh giỏ tr cũn li ca mt ti sn (tr t ai) khi ti
sn ú ó ht hn s dng v c bỏn thanh lý. Ti sn vn cú th c sa
cha, hoc hoỏn ci cho mc ớch s dng mi hoc cú th cung cp nhng b
phn linh kin ri cho nhng ti sn khỏc cũn hot ng.
g) Giỏ tr ti sn bt buc phi bỏn l tng s tin thu v t bỏn ti sn
trong iu kin thi gian giao dch bỏn ti sn quỏ ngn so vi thi gian bỡnh
thng cn cú thc hin giao dch mua bỏn theo giỏ tr th trng, ngi bỏn
cha sn sng bỏn hoc bỏn khụng t nguyn, b cng ộp.
Mt cuc mua bỏn bt buc liờn quan n mt mc giỏ c hỡnh thnh
trong mt tỡnh hung m thi gian tip th khụng phự hp cho vic mua bỏn
hoc trong iu kin ngi bỏn cha sn sng bỏn v ngi mua ti sn bit rừ
vic cha sn sng bỏn ú hoc ngi bỏn phi bỏn ti sn mt cỏch cng ộp,
khụng t nguyn. Giỏ c trong nhng cuc mua bỏn ti sn nh vy gi l giỏ tr
ti sn bt buc phi bỏn, khụng phn ỏnh giỏ tr th trng.
Trong nhng cuc mua bỏn nh vy thm nh viờn phi tỡm hiu v mụ
t y , chi tit trong bỏo cỏo thm nh hũan cnh phỏp lý, xó hi, t nhiờn
xỏc nh bn cht ca vic mua bỏn v mc giỏ th hin.
h) Giỏ tr c bit l giỏ tr ti sn c hỡnh thnh khi mt ti sn ny cú
th gn lin vi mt ti sn khỏc v mt k thut hoc kinh t v vỡ th ch thu
hỳt s quan tõm c bit ca mt s ớt khỏch hng hoc ngi s dng nờn cú
th lm tng giỏ tr ti sn lờn vt quỏ giỏ tr th trng.
Giỏ tr c bit ca mt ti sn c hỡnh thnh do v trớ, tớnh cht c bit
ca ti sn, hoc t mt tỡnh hung c bit trờn th trng, hoc t mt s tr
giỏ vt quỏ giỏ tr th trng ca mt khỏch hng mun mua ti sn ú vi bt
c giỏ no cú c tớnh hu dng ca ti sn.
i) Giỏ tr u t l giỏ tr ca mt ti sn i vi mt hoc mt nhúm nh
u t no y theo nhng mc tiờu u t ó xỏc nh.
Giỏ tr u t l khỏi nim cú tớnh ch quan liờn quan n nhng ti sn
c th i vi mt nh u t riờng bit, mt nhúm cỏc nh u t hoc mt t
chc vi nhng mc tiờu v/hoc tiờu chớ u t xỏc nh. Giỏ tr u t ca mt
ti sn cú th cao hn hoc thp hn giỏ tr th trng ca ti sn ú. Tuy nhiờn
giỏ tr th trng cú th phn ỏnh nhiu ỏnh giỏ cỏ bit v giỏ tr u t ca mt
ti sn c th.
k) Giỏ tr bo him l giỏ tr ca ti sn c quy nh trong hp ng
hoc chớnh sỏch bo him.
5
l) Giỏ tr tớnh thu l giỏ tr da trờn cỏc quy nh ca lut phỏp liờn
quan n vic ỏnh giỏ giỏ tr ti sn tớnh khon thu phi np.
05- Tu theo tng mc ớch thm nh giỏ c th, thm nh viờn cú th
s dng giỏ tr phi th trng lm c s cho vic thm nh giỏ. Trong quỏ trỡnh
thm nh giỏ, thm nh viờn phi da trờn cỏc d liu v iu kin thc t
xỏc nh giỏ tr phi th trng ca ti sn cn thm nh giỏ.
06- bo m khụng cú s nhm ln gia xỏc nh giỏ tr th trng v
giỏ tr phi th trng, thm nh viờn phi tuõn theo cỏc bc sau:
a) Xỏc nh rừ i tng c thm nh giỏ;
b) Xỏc nh rừ cỏc quyn li phỏp lý gn vi ti sn c thm nh giỏ;
c) Xỏc nh rừ mc ớch ca thm nh giỏ ti sn;
d) Xỏc nh giỏ tr lm c s cho thm nh giỏ;
e) Kho sỏt thc t ti sn cn thm nh giỏ v bo m cỏc bc cụng
khai cn thit;
f) Cụng b cụng khai nhng iu kin hoc tỡnh hung b hn ch trong
quỏ trỡnh thm nh giỏ;
g) Phõn tớch, xem xột cỏc s liu, tỡnh hung phự hp vi nhim v thm
nh giỏ.
Nu cụng vic thm nh giỏ cn c vo nhng c s phi th trng, thỡ
giỏ tr thu c l giỏ tr phi th trng (khụng phi l giỏ tr th trng) v phi
c ghi rừ trong bỏo cỏo thm nh giỏ.
h) Xỏc nh thi gian hiu lc ca kt qu thm nh giỏ.
07- Thm nh viờn phi trỡnh by mc ớch v cn c thm nh giỏ mt
cỏch rừ rng, phi th hin tớnh cụng khai, minh bch trong bỏo cỏo kt qu thm
nh giỏ ca mỡnh cng nh trong chng th thm nh giỏ, c th l:
- Bỏo cỏo kt qu v chng th thm nh giỏ phi nờu rừ cỏc cn c, mc
ớch ca vic thm nh giỏ nhm trỏnh s hiu nhm cho khỏch hng, cho
ngi s dng kt qu thm nh giỏ hoc bờn th ba. Thm nh viờn phi tuõn
theo cỏc bc ti mc 06 nờu trờn.
- Bỏo cỏo kt qu v chng th thm nh giỏ da trờn giỏ tr phi th
trng phi nờu rừ nhng iu kin hn ch nh hng n kt qu thm nh
giỏ. Thm nh viờn khụng c s dng nhng hn ch ny lm sai lch kt
qu thm nh giỏ.
6
- Khi tin hnh thm nh giỏ da trờn giỏ tr phi th trng, thm nh
viờn khụng c a ra nhng gi thit mõu thun vi nhng s liu lm c s
cho thm nh giỏ. Mi gi thit, cỏc phõn tớch v phng phỏp thm nh giỏ
phi c nờu ra mt cỏch cụng khai trong bỏo cỏo kt qu v chng th thm
nh giỏ.
- Khi thm nh giỏ da trờn giỏ tr phi th trng, thm nh viờn phi
cụng khai hoỏ ton b cỏc ngun ti liu tham kho m thm nh viờn da vo
ú a ra ý kin ca mỡnh v giỏ tr ti sn trong bỏo cỏo kt qu thm nh
giỏ.
7
H THNG TIấU CHUN THM NH GI VIT NAM
Tiờu chun s 05
Quy trỡnh thm nh giỏ ti sn
(Ký hiu: TGVN 05)
(Ban hnh kốm theo Quyt nh s 77/ 2005/Q-BTC ngy 01 thỏng 11
nm 2005 ca B trng B Ti chớnh)
QUY NH CHUNG
01- Mc ớch ca tiờu chun ny l quy nh quy trỡnh thm nh giỏ ti
sn v hng dn thc hin quy trỡnh trong quỏ trỡnh thm nh giỏ ti sn.
02- Phm vi ỏp dng: Doanh nghip, t chc thm nh giỏ v thm
nh viờn v giỏ (sau õy gi l thm nh viờn) phi tuõn th nhng quy nh
ca tiờu chun ny trong quỏ trỡnh thm nh giỏ ti sn.
NI DUNG TIấU CHUN
03- Cỏc bc phi thc hin trong quỏ trỡnh thm nh giỏ.
Doanh nghip, t chc thm nh giỏ v thm nh viờn phi tuõn theo
y trỡnh t sỏu (6) bc sau õy:
Bc 1: Xỏc nh tng quỏt v ti sn cn thm nh giỏ v xỏc nh giỏ
tr th trng hoc phi th trng lm c s thm nh giỏ.
Bc 2: Lp k hoch thm nh giỏ.
Bc 3: Kho sỏt hin trng, thu thp thụng tin.
Bc 4: Phõn tớch thụng tin.
Bc 5: Xỏc nh giỏ tr ti sn cn thm nh giỏ.
Bc 6: Lp bỏo cỏo v chng th kt qu thm nh giỏ.
04- Xỏc nh tng quỏt v ti sn cn thm nh giỏ v loi hỡnh giỏ
tr lm c s thm nh giỏ.
1- Cỏc c im c bn v phỏp lý, v kinh t k thut ca ti sn cn
thm nh giỏ.
2- Mc ớch thm nh giỏ: Thm nh viờn phi xỏc nh v nhn thc
mc ớch thm nh giỏ ca khỏch hng. Mc ớch thm nh giỏ phi c nờu
rừ trong bỏo cỏo thm nh giỏ.
8
3- Xỏc nh khỏch hng, yờu cu ca khỏch hng; nhng ngi s dng
kt qu thm nh giỏ.
4- Nhng iu kin rng buc trong xỏc nh i tng thm nh giỏ:
Thm nh viờn phi a ra nhng gi thit v nhng iu kin b hn ch
i vi: nhng yờu cu v mc ớch thm nh giỏ ca khỏch hng; nhng yu t
rng buc nh hng n giỏ tr ti sn; nhng gii hn v: tớnh phỏp lý, cụng
dng ca ti sn, ngun d liu, s dng kt qu; quyn v ngha v ca thm
nh viờn theo hp ng thm nh giỏ.
5- Vic a ra nhng iu kin hn ch v rng buc ca thm nh viờn
phi da trờn c s:
a- Cú s xỏc nhn bng vn bn ca khỏch hng v trờn c s nhn thc
rừ rng nhng iu kin ú s tỏc ng n bờn th ba thụng qua kt qu thm
nh giỏ.
b- Phự hp vi quy nh ca lut phỏp v cỏc quy nh hin hnh khỏc cú
liờn quan.
c- Trong quỏ trỡnh thm nh giỏ, nu thm nh viờn thy nhng iu
kin hn ch v rng buc a ra l khụng cht ch hoc thiu c s thỡ phi
xem xột li v thụng bỏo ngay cho giỏm c doanh nghip, t chc thm nh
giỏ v cho khỏch hng.
6- Xỏc nh thi im thm nh giỏ.
Vic xỏc nh c im, bn cht (t nhiờn, phỏp lý) ca ti sn cn thm
nh giỏ phi c thc hin ngay sau khi ký hp ng thm nh giỏ v ý kin
ỏnh giỏ v giỏ tr ca ti sn c a ra trong phm vi thi gian cho phộp ca
hp ng.
7- Xỏc nh ngun d liu cn thit cho thm nh giỏ.
8- Xỏc nh c s giỏ tr ca ti sn.
Trờn c s xỏc nh khỏi quỏt v c im, loi hỡnh ti sn cn thm
nh giỏ, thm nh viờn cn xỏc nh rừ loi hỡnh giỏ tr lm c s cho vic
thm nh giỏ: giỏ tr th trng hay giỏ tr phi th trng.
- Giỏ tr th trng: c xỏc nh tuõn theo nhng quy nh ti tiờu chun
thm nh giỏ s 01 (TGVN 01).
- Giỏ tr phi th trng: c xỏc nh tuõn theo nhng quy nh ti tiờu
chun thm nh giỏ s 02 (TGVN 02).
Vic xỏc nh giỏ tr lm c s cho thm nh giỏ phi phự hp vi nhng
quy nh ca phỏp lut hin hnh v cỏc vn bn quy phm phỏp lut do c quan
nh nc cú thm quyn ban hnh.
05- Lp k hoch thm nh giỏ.
9
1- Vic lp k hoch mt cuc thm nh giỏ nhm xỏc nh rừ nhng
bc cụng vic phi lm v thi gian thc hin tng bc cụng vic cng
nh ton b thi gian cho cuc thm nh giỏ.
2- Ni dung k hoch phi th hin nhng cụng vic c bn sau:
- Xỏc nh cỏc yu t cung-cu thớch hp vi chc nng, cỏc c tớnh v
cỏc quyn gn lin vi ti sn c mua/bỏn v c im th trng.
- Xỏc nh cỏc ti liu cn thu thp v th trng, v ti sn, ti liu so
sỏnh.
- Xỏc nh v phỏt trin cỏc ngun ti liu, m bo ngun ti liu ỏng
tin cy v phi c kim chng.
- Xõy dng tin nghiờn cu, xỏc nh trỡnh t thu thp v phõn tớch d
liu, thi hn cho phộp ca trỡnh t phi thc hin.
- Lp cng bỏo cỏo kt qu thm nh giỏ.
06- Kho sỏt hin trng, thu thp thụng tin.
1- Kho sỏt hin trng
Thm nh viờn phi trc tip kho sỏt hin trng:
- i vi mỏy múc thit b, dõy chuyn cụng ngh: Thm nh viờn phi
kho sỏt v thu thp s liu v tớnh nng k thut (cụng sut, nng sut, cụng
dng) v trớ, c im, quy mụ, kớch thc, mi, c ca ti sn cn thm nh
giỏ v cỏc ti sn so sỏnh.
- i vi bt ng sn, thm nh viờn phi kho sỏt v thu thp s liu
v:
+ V trớ thc t ca bt ng sn so sỏnh vi v trớ trờn bn a chớnh,
cỏc mụ t phỏp lý liờn quan n bt ng sn.
+ Chi tit bờn ngoi v bờn trong bt ng sn, bao gm: din tớch t v
cụng trỡnh kin trỳc; khung cnh xung quanh, c s h tng (cp v thoỏt nc,
vin thụng, in, ng), loi kin trỳc, mc ớch s dng hin ti, tui i, tỡnh
trng duy tu, sa cha
+ i vi cụng trỡnh xõy dng d dang, thm nh viờn phi kt hp gia
kho sỏt thc a vi bỏo cỏo ca ch u t, nh thu ang xõy dng cụng
trỡnh.
- Trong quỏ trỡnh kho sỏt, cú y chng c cho vic thm nh giỏ,
thm nh viờn cn chp nh ti sn theo cỏc dng (tũan cnh, chi tit), cỏc
hng khỏc nhau.
2 -Thu thp thụng tin.
Bờn cnh thụng tin, s liu thu thp t kho sỏt hin trng, thm nh
viờn phi thu thp cỏc thụng tin sau:
10
- Cỏc thụng tin liờn quan n chi phớ, giỏ bỏn, lói sut, thu nhp ca ti
sn so sỏnh.
- Cỏc thụng tin v yu t cung - cu, lc lng tham gia th trng, ng
thỏi ngi mua - ngi bỏn tim nng.
- Cỏc thụng tin v tớnh phỏp lý ca ti sn.
- Vi bt ng sn cn thu thp thờm cỏc thụng tin:
+ Cỏc s liu v kinh t xó hi, mụi trng, nhng yu t tỏc ng n giỏ
tr, nhng c trng ca th trng ti sn nhn bit s khỏc nhau gia khu
vc ti sn thm nh giỏ to lc v khu vc lõn cn.
+ Cỏc thụng tin v nhng yu t t nhiờn, kinh t xó hi nh hng n
mc ớch s dng ca ti sn (a cht, bn a chớnh, quy hoch, biờn gii
hnh chớnh, c s h tng).
- thc hin thm nh giỏ, thm nh viờn phi da trờn nhng thụng
tin thu thp t cỏc ngun: kho sỏt thc a; nhng giao dch mua bỏn ti sn
(giỏ cho, giỏ tr, giỏ thc mua bỏn, iu kin mua bỏn, khi lng giao dch)
thụng qua phng vn cỏc cụng ty kinh doanh ti sn, cụng ty xõy dng, nh
thu, ngõn hng hoc cỏc t chc tớn dng; thụng tin trờn bỏo chớ (bỏo vit, núi,
hỡnh) ca a phng, trung ng v ca cỏc c quan qun lý nh nc v th
trng ti sn; thụng tin trờn cỏc vn bn th hin tớnh phỏp lý v quyn nng
ca ch ti sn, v cỏc c tớnh kinh t, k thut ca ti sn, v quy hoch phỏt
trin kinh t, xó hi ca vựng cú liờn quan n ti sn. Thm nh viờn phi nờu
rừ ngun thụng tin trong bỏo cỏo thm nh giỏ v phi c kim chng bo
m chớnh xỏc ca thụng tin.
07 - Phõn tớch thụng tin.
L quỏ trỡnh ỏnh giỏ tỏc ng ca cỏc yu t n mc giỏ ca ti sn cn
thm nh.
1- Phõn tớch nhng thụng tin t kho sỏt hin trng ti sn.
2- Phõn tớch nhng c trng ca th trng ti sn cn thm nh giỏ.
a. Bn cht v hnh vi ng x ca nhng ngi tham gia th trng.
- i vi ti sn thng mi hoc cụng nghip, bao gm: c im ca
mi lnh vc (thng mi hoc cụng nghip) hỡnh thnh nờn nhng nhúm cung
v cu v ti sn, hỡnh thc s hu ca phỏp nhõn tham gia th trng (cụng ty
t nhõn hay s hu nh nc, liờn doanh); mc m rng th trng ti sn
loi ny vi nhng ngi mua tim nng.
- i vi ti sn l nh ca dõn c, bao gm: tui tỏc, c cu gia ỡnh,
mc thu nhp ca nhúm cung v nhúm cu, mc m rng th trng ti
sn loi ny vi nhng ngi mua tim nng.
b. Xu hng cung cu trờn th trng ti sn.
11
- Nhng xu hng tng gim v ngun cung, tng gim v nhu cu ca
nhng ti sn tng t hin cú trờn th trng.
- nh hng ca xu hng trờn n giỏ tr ti sn ang thm nh giỏ.
3- Phõn tớch v khỏch hng:
- c im ca nhng khỏch hng tim nng.
- S thớch ca khỏch hng v v trớ, quy mụ, chc nng v mụi trng
xung quanh ti sn.
- Nhu cu, sc mua v ti sn.
4- Phõn tớch v vic s dng tt nht v ti u ti sn.
- Thm nh viờn cn xem xột kh nng s dng tt nht mt ti sn trong
bi cnh t nhiờn, hon cnh phỏp lut v ti chớnh cho phộp v mang li giỏ tr
cao nht cho ti sn.
- Thm nh viờn cn ỏnh giỏ c th vic s dng ti sn trờn cỏc khớa
cnh:
+ S hp lý, tớnh kh thi trong s dng ti sn, xem xột n mi tng
quan gia vic s dng hin ti v s dng trong tng lai.
+ S thớch hp v mt vt cht, k thut i vi vic s dng ti sn: xỏc
nh v mụ t c im kinh t k thut, tớnh hu dng ca ti sn.
+ S hp phỏp ca ti sn trong vic s dng, nhng hn ch riờng theo
hp ng, theo quy nh ca phỏp lut.
+ Tớnh kh thi v mt ti chớnh: phõn tớch vic s dng tim nng ca ti
sn trong vic to ra thu nhp, xem xột ti cỏc yu t giỏ tr th trng, mc ớch
s dng trong tng lai, chi phớ phỏ b v giỏ tr cũn li ca ti sn, lói sut, ri
ro, giỏ tr vn hoỏ ca ti sn.
+ Hiu qu ti a trong s dng ti sn: xem xột n nng sut ti a, chi
phớ bo dng, cỏc chi phớ phỏt sinh cho phộp ti sn c s dng n mc cao
nht v tt nht.
08- Xỏc nh giỏ tr ti sn cn thm nh giỏ.
Thm nh viờn phi nờu rừ cỏc phng phỏp c ỏp dng xỏc nh
mc giỏ tr ca ti sn cn thm nh giỏ.
Phng phỏp thm nh giỏ quy nh ti tiờu chun s 07 (TGVN 07)
Cỏc phng phỏp thm nh giỏ.
Thm nh viờn cn phõn tớch rừ mc phự hp ca 01 hoc nhiu
phng phỏp trong thm nh giỏ c s dng vi c im kinh t k thut
ca ti sn v vi mc ớch thm nh giỏ.
Thm nh viờn cn nờu rừ trong bỏo cỏo thm nh phng phỏp thm
nh giỏ no c s dng lm cn c ch yu, phng phỏp thm nh giỏ no
12
c s dng kim tra chộo, t ú i n kt lun cui cựng v giỏ tr thm
nh.
09- Lp bỏo cỏo v chng th thm nh giỏ.
Ni dung bỏo cỏo, chng th thm nh giỏ thc hin theo quy nh ti
tiờu chun s 04 (TGVN 04) v Bỏo cỏo kt qu, h s, chng th thm nh
giỏ.
13
H THNG TIấU CHUN THM NH GI VIT NAM
Tiờu chun s 06
Nhng nguyờn tc kinh t chi phi hot ng thm nh giỏ ti sn
(Ký hiu: TGVN 06)
(Ban hnh kốm theo Quyt nh s 77/ 2005/Q-BTC ngy 01 thỏng 11 nm
2005 ca B trng B Ti chớnh)
QUY NH CHUNG
01- Mc ớch ca tiờu chun ny l quy nh nhng nguyờn tc xỏc nh
giỏ tr ca ti sn v hng dn nguyờn tc khi tin hnh thm nh giỏ ti sn.
02 - Phm vi ỏp dng: Doanh nghip, t chc thm nh giỏ v thm
nh viờn v giỏ (sau õy gi l thm nh viờn) phi tuõn th nhng quy nh
ti tiờu chun ny trong quỏ trỡnh xỏc nh giỏ tr ca ti sn lm c s thm
nh giỏ.
03 - Giỏ tr ca ti sn c hỡnh thnh bi nhiu yu t tỏc ng nh giỏ
tr s dng, s khan him, nhu cu cú kh nng thanh toỏn Khi nghiờn cu quỏ
trỡnh hỡnh thnh giỏ tr, thm nh viờn cn phi xem xột v vn dng nhng
quy lut v nguyờn lý kinh t liờn quan. Bn cht ca thm nh giỏ ti sn l s
phõn tớch cỏc yu t tỏc ng n quỏ trỡnh hỡnh thnh giỏ tr ca ti sn c th,
do ú nhng nguyờn tc c bn ny l nhng hng dn cn thit khi tin hnh
thm nh giỏ. Thm nh viờn phi nghiờn cu vn dng nhng nguyờn tc ny
a ra kt lun v giỏ tr ca ti sn.
NI DUNG TIấU CHUN
04 - Nguyờn tc s dng tt nht v cú hiu qu nht
Vic s dng tt nht v cú hiu qu nht ca ti sn l t c mc hu
dng ti a trong nhng hon cnh kinh t - xó hi thc t phự hp, cú th cho
phộp v mt k thut, v phỏp lý, v ti chớnh v em li giỏ tr ln nht cho ti
sn.
Tuy nhiờn, mt ti sn ang s dng thc t khụng nht thit ó th hin
kh nng s dng tt nht v cú hiu qu nht ca ti sn ú.
05 - Nguyờn tc cung - cu
14
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét