Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368
Có thể nói một cách khách quan rằng GPMB là một vấn đề cần làm vì nó
cần cho sự phát triển và là yếu tố quyết định cho quá trình CNH- HĐH đất nớc.
Nớc ta trong quá trình phát triển, chiến lợc và đờng lối của Đảng và Nhà n-
ớc đã đề ra trong các văn kiện là xu hớng phát triển nền klinh tế thị trờng có sự
quản lý của Nhà nớc, chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hớng giảm tỷ trọng ngành
nông nghiệp, tăng nhanh tỷ trọng các ngành công nghiệp, dịch vụ, giao thông,
du lịchTừ đó việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang các
ngành khác đang diễn ra và ngày một sôi động và mạnh mẽ.
Xong để thực hiện đợc điều đó thì rất khó khăn và phức tạp ở vấn đề GPMB. Vì
tồn tại nhiều mâu thuẫn, khúc mắc trong chính tình hình quản lý và sử dụng đất
đai. ở đô thị với quá trình đô thị hoá xẩy ra nhiều hiện tợng di dân vào đô thị
quá đông, cùng sụ thiếu hiểu biết về chính sách pháp luật nói chung và chính
sách pháp luật về đất đai nói riêng mà dẫn đến nhiều hiện tợng tiêu cực nh: sử
dụng đất đai không đúng mục đích đã quy định, mua bán đất đai trái với quy
định của pháp luật và từ đó mà dẫn đến quy hoạch không gian đô thị không
hợp lý. Cho nên vấn đề GPMB để quy hoạch lại đô thị một cách hợp lý và có
hiệu quả là một vấn đề cấp bách phải làm.
Tóm lại, GPMB là một vấn đề tất yếu phải làm để xây thực hiện các dự án
xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy hoạch phát triển kinh tế cả nớc nói chung và
đô thị nói riêng. Từ đó khuyến khích kêu gọi vốn đầu t trong và ngoài nớc, nâng
cao hiệu quả sử dụng vốn đầu t, đẩy nhanh quá trình công nghiệp hoá hiện đại
hoá đất nớc.
* Yêu cầu của công tác GPMB.
- Phải kết hợp hài hoà giữa lợi ích quốc gia, lợi ích của các tổ chức hộ gia
đình, cá nhân sử dụng đất.
Thực tế hiện nay cho thấy vấn đề GPMB khi Nhà nớc thu hồi đất là một vấn đề
thời sự, cấp bách và phức tạp vì nó liên quan đến nhiều lĩnh vực, nhiều cấp,
nhiều ngành cho nên nếu không giải quyết đảm bảo quyền lợi của của tất cả
những chủ thể có liên quan, cả ngời sử dụng lẫn Nhà nớc và đặc biệt là quyền
lợi của những ngời sử dụng đất thì sẽ dẫn đến nhiều thắc mắc, khiếu kiện và
5
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368
không chịu thực hiện theo kế hoạch di dời GPMB và sẽ làm chậm tiến độ và
hiệu quả của dự án.
- - GPMB phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch tổng thể của từng địa phơng
cũng nh của đất nớc trong từng thời kỳ mục đích là đảm bảo sử dụng đất đai
một cách tiết kiệm, có hiệu quả, khai thác một cách triệt để tiềm năng đất đai
nhằm phát triển kinh tế xã hội.
- - GPMB luôn đi liền với bảo vệ môi trờng và tránh tình trạng giải toả bừa bãi
dẫn đến đất để hoang không sử dụng đến đợc.
II. Một số vấn đề về công tác BTTH, tái định c khi Nhà nớc thu hồi đất
1. Các chính sách quy định về BTTH, tái định c.
* Trớc hiến pháp 1980, trong điều kiện đa sở hữu về đất đai, chính sách
BTTH, tái định c của Việt Nam đợc quy định tại:
- Nghị định số 151/TTg ngày 14/4/1959 của Thủ tớng Chính Phủ quy
định thể lệ tạm thời về trơng dụng ruộng đất.
- Thông t số 1792- TTg ngày 11/01/1970 của Thủ tớng Chính phủ quy
định một số điểm tạm thời về bồi thờng nhà cửa, đất dai, cây cối lâu năm, các
hoa màu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố, theo
nguyên tắc đền bù, phải đảm bảo thoả đáng quyền lợi kinh tế của hợp tác xã và
nhân dân.
* Tại hiến pháp 1980 Nhà nớc xác định quyền sở hữu duy nhất và tuyệt
đối về đất đai. Tức đất đai thuộc sở hữu Nhà nớc và do Nhà nớc thống nhất quản
lý.
Hội đồng Bộ trởng đã ban hành Quyết định số 186/HĐBT ngày 31/5/1990
quy định về đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp có rừng khi
chuyển sang mục đích khác.
* 1992 đến nay, nhu cầu sử dụng đất cho phát triển hạ tầng kinh tế, kỹ
thuật ngày càng tăng lên, cùng sự đòi hỏi khách quan phải trao quyền cho ngời
sử dụng đất trong điều kiện phát triển phát triển nền kinh tế thị trờng; công cuộc
đổi mới ở Việt Nam đã tạo ra nhiều cơ hội cho các nhà đầu t trong nớc và ngoài
6
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368
nớc. Hiến pháp 1992 một lần nữa khẳng định sở hữu toàn dân về đất đai và mở
rộng quyền cho ngời sử dụng đất: Quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê,
thừa kế, thế chấp, góp vốn liên doanhvà Nhà nớc có thể trng mua, trng dụng
tài sản theo giá thị trờng ( điều 23 ). Đồng thời theo quy định của luật đất đai
năm 1993, Nhà nớc thực hiện giao đất, cho thuê đất sử dụng lâu dài cho ngời
dân. Tuỳ theo hình thức giao hay cho thuê mà ngời sử dụng có các quyền cụ
thể. Và khi thu hồi đất để phát triển hạ tầng kinh tế, kỹ thuật thì Nhà nớc phải
có những chính sách BTTH, tái định c để đảm bảo lợi ích kinh tế cho ngời sử
dụng đất.
- Nghị đinh số 90/CP ngày 17/8/1994 do Chính phủ ban hành về việc đền
bù thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc
phòng, lợi ích kinh tế, lợi ích quốc gia.
Nghị định này ra đời đã đáp ứng ứng những đòi hỏi của thực tiễn đất đai
sau 8 năm đổi mới ( 1986 1994 ), là hành lang pháp lý để thực hiện thu hồi
đất cho nhiều dự án xây dựng mới, cải tạo, phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật.
Tuy nhiên trong quá trình thực hiện chính sách này đã xuất hiện những tồn tại,
vớng mắc nh:
+ Phạm vi áp dụng cha bao hàm hết các trờng hợp thu hồi đất.
+ Cha quy định cụ thể các điều kiện đền bù thiệt hại về đất.
+ Tính giá đất đền bù do UBND cấp tỉnh ban hành kèm theo khung giá
Chính phủ còn thấp so với giá chuyển nhợng thực tế.
- Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 đợc ban hành thay thế cho
90/CP đáp ứng đòi hỏi thực tế.
- Thông t 145/1998/TT-BTC ngày 4/11/1998 do BTC đã ban hành để hớng
dẫn thực hiện NĐ22/1998/NĐ-CP.
- Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 quy định về khung giá các loại đất.
- Nghị định 17/CP ngày 21/3/1998 về sửa đổi bổ sung khoản 2 điều 4 của
NĐ87/CP.
- Quyết định 302/TTg ngày 13/5/1996 điều chỉnh hệ số K.
7
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368
- Quyết định 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 về việc ban hành quy định
Nghị định số 87/CP về khung giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 20/1998/QĐ-UB ngày 30/6/1998 của Uỷ ban nhân dân
thành phố Hà Nội quy định việc thực hiện nghị định số 22/1998/NĐ-CP.
8
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368
1.1 Đền bù thiệt hại về đất
* Nguyên tắc đền bù thiệt hại về đất
Khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích quy định tại điều 1
của Nghị định này, tuỳ từng trờng hợp cụ thể, ngời có đất bị thu hồi đợc đền bù
bằng tiền, bằng đất hoặc bằng nhà. Khi thực hiện đền bù bằng đất hoặc bằng
nhà ở mà có chênh lệch về diện tích hoặc giá trị thì phần chênh lệch đợc giải
quyết theo quy định của điều 9, 10, 11 của NĐ 22/CP.
* Điều kiện để đợc đền bù thiệt hại về đất.
Ngời bị Nhà nớc thu hồi đất đợc đền bù thiệt hại phải có một trong các
điều kiện sau đây ( điều 6/NĐ22/CP ).
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về
đất đai.
- Có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền
theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Có giấy tờ chuyển nhợng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Có giấy tờ thanh lý, hoá giá, mua nhà thuộc sở hữu Nhà nớc cùng với
nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật hoặc Quyết định giao
nhà hoặc cấp nhà ở gắn liền với đất ở thuộc sở hữu Nhà nớc của cơ quan Nhà n-
ớc có thẩm quyền.
- Bản án có hiệu lực thi hành của toà án nhân dân về giải quyết tranh chấp
nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất hoặc Quyết định của cơ quan có thẩm
quyền giải quyết tranh chấp đất đai;
- Trờng hợp không có các giấy tờ quy định tại các khoản trên, ngời bị thu
hồi đất đợc đền bù thiệt hại phải có các giấy tờ chứng minh đợc đất bị thu hồi là
đất đã đợc sử dụng ổn định trớc ngày 15/10/1993 thuộc một trong các trờng hợp
sau:
+ Đất đã sử dụng ổn định trớc ngày 08/01/1998 đợc UBND xã, ph-
ờng, thị trấn xác nhận.
9
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368
+ Đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền giao đất sử dụng trong quá
thực hiện chính sách đất đai của Nhà nớc Việt Nam Dân chủ cộng hoà, Chính
phủ Cách mạng Lâm thời cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nớc Cộng hoà
Xã hội chủ nghĩa Việt Nam mà ngời đợc giao đất vẫn tiếp tục sử dụng đất từ đó
đến ngày bị thu hồi đất.
+Có giấy tờ hợp lệ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp
cho ngời sử dụng đất, mà ngời đó vẫn sử dụng liên tục từ khi đợc cấp đến ngày
đất bị thu hồi.
+Có giấy tờ mua, bán đất trớc ngày 18/12/1980 hoặc có giấy tờ
chuyển nhợng quyền sử dụng đất trong thời gian từ 18/12/1980 đến ngày
15/10/1993 của ngời sử dụng đất hợp pháp đợc UBND xã phờng, thị trấn xác
nhận.
+Có giấy tờ mua, bán nhà và tài sản gắn liền với quyền sử dụng
đất từ trớc ngày 15/10/1993.
+Có giấy chứng nhân quyền sử dụng đất tạm thời do UBND tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ơng cấp hoặc UBND quận, huyện, thị xã, thành phố
trực thuộc tỉnh, Sở Địa chính cấp thao uỷ quyền của UBND tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ơng hoặc có tên trong Sở Địa chính nay vẫn tiếp tục sử dụng.
- Ngời nhận chuyển nhợng, chuyển đổi, thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng
đất hoặc nhà gắn liền với quyền sử dụng đất mà đất đó của ngời sử dụng thuộc
đối tợng có có đủ một trong các điều kiện quy định ở các khoản ở trên của điều
này nhng cha làm thủ tục sang tên trớc bạ.
- Ngời tự khai hoang đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thuỷ sản, làm muối trớc ngày 15/10/1993 và liên tục sử dụng cho đến khi thu
hồi đất, không có tranh chấp và làm đầy đủ nghĩa vụ tài chính cho Nhà nớc.
* Ngời không đợc đền bù thiệt hại về đất.
Ngời bị thu hồi đất không có một trong các điều kiện theo quy định tại
Điều 6 của NĐ22/CP hoặc tại thời điểm sử dụng đất vi phạm quy hoạch đợc cấp
có thẩm quyền phê duyệt và đã công bố hoặc vi phạm hành lang bảo vệ công
trình, ngời chiếm đất trái phép, thì khi Nhà nớc thu hồi đất không đợc đền bù
10
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368
thiệt hại về đất. Trong trờng hợp xét thấy cần hỗ trợ thì UBND tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ơng xem xét quyết định đối với từng trờng hợp cụ thể.
* Giá đất để tính đền bù thiệt hai
Giá đất để tính đền bù thiệt hại do chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ơng quyết định cho từng dự án theo đề nghị của Sở Tài chính
Vật giá, có sự tham gia của các ngành có liên quan.
Giá đất để tính đền bù thiệt hại đợc xác định trên cơ sở giá đất của địa ph-
ơng ban hành theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số K để đảm bảo giá đất
tính đền bù phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhợng quyền sử dụng
đất ở địa phơng.
Bộ tài chính hớng dẫn phơng pháp xác định hệ số K sau khi có ý kiến của
Bộ Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn, Bộ Xây dựng, Tổng cục Địa chính,
Ban Vật giá Chính phủ.
* Hệ số K:
1. Khái niệm: Là hệ số quan hệ tỷ lệ giữa giá đất tính theo khả năng sinh
lợi hoặc giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế với giá do UBND tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ơng ( sau đây gọi chung là UBND cấp tỉnh ) quy
định.
Hệ số K có thể lớn hơn 1 hoặc nhỏ hơn 1 tuỳ thuộc vào sự chênh lệch giữa
giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định với khả năng sinh lợi hoặc giá đất thực tế
chuyển nhợng quyền sử dụng đất.
2. Căn cứ xác định hệ số K:
Hệ số K để xác định giá đất tính đền bù thiệt hại do Chủ tịch UBND
cấp tỉnh quyết định cho từng dự án theo đề nghị của giám đốc Sở Tài chính
Vật giá có sự tham gia của các ngành liên quan; căn cứ để xác định bao gồm:
+ Giá các loại đất do UBND cấp tỉnh quy định căn cứ vào khung
giá các loại đất ban hành theo Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính
phủ đợc hớng dẫn tại Thông t liên bộ số 94 TT/LB ngày 14/11/1994 của Bộ Tài
chính Bộ Xây dựng Tổng cục Địa chính Ban Vật giá Chính phủ đã bao
11
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368
hàm hệ số K quy định trong Nghị định số 17/1998/NĐ-CP ngày 21/3/1998 của
Chính phủ và Quyết định số 302/TTg ngày 13/5/1996 của Thủ tớng Chính phủ.
+ Giá đất tính theo khả năng sinh lợi hoặc giá chuyển nhợng
quyền sử dụng đất thực tế là giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất trung bình ở
từng vị trí, từng loại đờng phố đối với đất đô thị, ở từng hạng đất của từng xã
đối với đất nông nghiệp và đất khu dân c nông thôn tại thời đIểm thu hồi đất ở
địa phơng.
Trong trờng hợp khả năng sinh lợi của đất và giá chuyển quyền sử dụng
đất ổn định (biến động trong phạm vi dới 15%) thì UBND cấp tỉnh có thể quy
định hệ số K một lần để áp dụng tính đền bù thiệt hại cho nhiều dự án trong
khoảng thời gian ổn định đó.
3. Phơng pháp xác định hệ số K để định giá đất tính đền bù thiệt hại.
+ Hệ số K đợc xác định theo quan hệ tỷ lệ giữa giá đất tính theo khả
năng sinh lợi với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.
Bớc 1: Xác định giá trị sản lợng, chi phí và thu nhập.
Giá trị sản lợng để xác định giá đất đền bù đất nông nghiệp, lâm nghiệp,
đất làm muối, đất có mặt nớc nuôI trồng thuỷ sản là giá trị sản lợng trung bình
thu đợc trong năm trên một đơn vị diện tích nhất định của từng hạng đất trong
điều kiện sản xuất bình thờng và khả năng canh tác trung bình ở địa phơng.
Chi phí hợp lý là toàn bộ chi phí vật chất và chi phí về lao động tính
thành tiền cho đơn vị diện tích nhất định của từng hạng đất, tính theo mức chi
phí trung bình ở địa phơng tại thời đIểm đền bù. Chi phí hợp lý cụ thể của từng
loại đất của mỗi loại cây trồng và đất làm muối do Sở Tài chính Vật giá trình
UBND cáp tỉnh quyết định để làm căn cứ xác định giá đất theo khả năng sinh
lợi.
Thu nhập la hiệu số giữa giá trị sản lợng trung bình thu đợc trong năm
với chi phí hợp lý trên cùng một đơn vị diện tích nhất định của từng hạng đất.
Giá nông sản, lâm sản, thuỷ sản, giá các chi phí vật chất và chi phí lao
động để xác định giá trị sản lợng, chi phí và thu nhập là giá trung bình của nông
12
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368
sản, lâm sản, thuỷ sản, các chi phí vật chất, chi phí lao động ở thị trờng địa ph-
ơng tại thời đIểm xác định hệ số K.
Bớc 2: Xác định giá đất theo khả năng sinh lợi.
Thu nhập
Giá trị theo =
khả năng sinh lợi Lãi suất tiền gửi Ngân hàng
Nhà nớc ( % năm ) không kì hạn
Bớc 3: Xác định hệ số K để định giá đất đền bù thiệt hại.
Giá đất theo khả năng sinh lợi
Hệ số K =
Giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành
theo khung giá đất do Chính phủ quy định
Ví dụ: Tại xã A, 1 ha đất nông nghiệp hạng I, mỗi năm có 3 vụ (chiêm
xuân, mùa, đông). Có các số liệu điều tra nh sau:
- Sản lợng lơng thục, rau, đậu quy thóc 18 tấn;
- Giá thóc 2000 đồng/1 kg;
- Chi phí hợp lý = 60%;
- Giá 1 ha đất nông nghiệp hạng I do UBND cấp tỉnh quy định là
193.000.000 đồng;
- Lãi xuất tiền gửi Ngân hàng Nhà nớc không kì hạn = 0,5%/ tháng ( 6%
năm );
Xác định hệ số K để xác định giá đền bù cho 1 ha đất nông nghiệp hạng I
nh sau:
Bớc 1: Xác định giá trị sản lợng, chi phí hợp lý và thu nhập.
- Giá trị sản lợng = 18 tấn * 2000 đ/kg = 36.000.000 đồng
- Chi phí hợp lý = 18 tấn * 60% * 2000 đ/kg = 21.600.000 đồng
- Thu nhập = giá trị sản lợng chi phí hợp lý
= 36.000.000 21.600.000 = 14.400.000 đồng
Bớc 2: Xác định giá đất tính theo khả năng sinh lợi:
14.400.000đ
13
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368
= 240.000.000 đồng
6%
Bớc 3: Xác định hệ số K để định giá đền bù thiệt hại:
240.000.000 đồng
Hệ số K = = 1,2
193.000.000 đồng
Vậy hệ số K của giá đất nông nghiệp hạng 1 là 1,2.
+ Hệ số K đợc xác định theo quan hệ tỷ lệ giữa giá chuyển quyền sử
dụng đất thực tế với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.
Bớc 1: Thu thập và xử lý thông tin, số liệu:
- Thu thập giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế ở địa phơng;
- Lập biểu tổng hợp phản ánh giá đất chuyển nhợng thực tế, sắp xếp theo
thời gian và địa bàn
Bớc 2: Xác định giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế của đất bị
thu hồi.
- Đối với đất đô thị, phải so sánh: loại đờng phố, đIều kiện cơ sở hạ tầng
đô thị, vị trí đất, kích thớc, diện tích đất, hình dạng, khả năng sử dụng đất v.v
- Đối với đất khu dân c ở các vùng ven đô thị, đầu mối giao thông chính,
khu thơng mại, khu du lịch, khu công nghiệp không nằm trong đô thi, phảI so
sánh: loại đất, vị trí đất, mục đích sử dụng, điều kiện cơ sở hạ tầng và khả năng
sinh lợi v.v
Bớc 3: Xác định hệ số K theo công thức sau:
Giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất
thực tế ở địa phơng
Hệ số K =
Giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành
theo khung giá đất do Chính phủ quy định
Hệ số K, giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất và giá đất do UBND cấp
tỉnh ban hành tại công thức trên đợc tính cho từng vị trí của từng loại đờng phố
14
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét