Chuyên đề thực tập
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
3.4.1.2. Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và
quyền sử dụng đất. 86
3.4.1.3. Đào tạo, nâng cao trình độ của các cán bộ định giá 87
3.4.2. Kiến nghị với Ngân hàng 87
3.4.3. Thành lập phòng định giá tại một số địa điểm, thành phố khác87
KẾT LUẬN 88
TÀI LIỆU THAM KHẢO 89
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
STT Chữ viết tắt Giải thích
1 TSĐB Tài sản đảm bảo
2 HS Hồ sơ
3 HĐ Hợp đồng
4 KH Khách hàng
5 KQ Kho quỹ
6 ĐK Điều kiện
7 PGD Phòng giao dịch
8 PKD Phòng kinh doanh
9 TTKD HO Phòng kế toán giao dịch hội sở
10 Phòng KTGD&KQ Phòng kế toán giao dịch và kho quỹ
11 ĐKGDBĐB Đăng ký giao dịch đảm bảo
12 CVKH Chuyên viên khách hàng
13 Ban KS&HTKD Ban kiểm soát và hỗ trợ kinh doanh
14 Ban TĐ&QLRR Ban thẩm định và quản lý rủi ro tín dụng
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
5
Chuyên đề thực tập
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Biểu đồ 2.1: Sơ đồ tổ chức của Techcombank
Bảng 2.1: So sánh kết quả hoạt động giữa năm 2007 và năm 2008
Bảng 2.2: Hệ số k áp dụng đối với thành phố Hà Nội
Bảng 2.3: Hệ số k áp dụng với đất tại thành phố Hồ Chí Minh
Bảng 2.4 : Hệ số k áp dụng đối với đất tại thành phố Đà Nẵng
Bảng 2.5: Hệ số k áp dụng đối với đất tại thành phố Hải Phòng
Bảng 2.6: Danh sách cán bộ phòng định giá miền Bắc
Bảng 3.1: Một số mục tiêu tài chính chủ yếu của năm 2009
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
6
Chuyên đề thực tập
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
LỜI MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Tồn tại và vận hành trong nền kinh tế với tư cách là một chủ thể “đi vay để cho vay”, để
có thể hoạt động hiệu quả, các ngân hàng thương mại không những cần phải làm
tốt công tác “đi vay” mà cần phải làm tốt cả công tác “cho vay” của mình. Trên
thực tế, quá trình “cho vay” theo cách hiểu chung nhất thì cũng chính là quá
trình mà bản thân các ngân hàng thương mại tham gia vào hoạt động đầu tư của
họ. Nhưng vấn đề đặt ra là làm thế nào để có thể thực hiện tốt công tác “cho
vay” đó. Để có thể thực hiện tốt công tác “cho vay” đòi hỏi các ngân hàng phải
có một nghiệp vụ định giá tài sản một cách hoàn thiện và chính xác, đóng góp
quan trọng trong hoạt động kinh doanh cũng như sự an toàn của các ngân hàng
thương mại.
Trong những năm gần đây, sự phát triển của thị trường bất động sản đã thu
hút ngày càng nhiều các ngân hàng thương mại tham gia tài trợ vốn thông qua
cho vay thế chấp bằng bất động sản. Có thể nói, chính lúc này vai trò của hoạt
động định giá càng cần thiết. Techcombank là một trong những ngân hàng hàng
đầu ở Việt Nam đi tiên phong trong lĩnh vực đó. Trong đó có thể kể đến định
giá bất động sản thế chấp đặc biệt định giá đất là một trong những nghiệp vụ
định giá phổ biến và hiệu quả mà Techcombank đã áp dụng để cho vay thế chấp.
Bởi lẽ lĩnh vực đó rất quan trọng, căn cứ vào đó Techcombank sẽ xác định được
mức cho vay hợp lý, vừa đáp ứng được nhu cầu vốn của khách hàng, vừa đảm
bảo khả năng thu hồi vốn. Tất nhiên đây cũng là một lĩnh vực khó và còn nhiều
bất cập. Chính vì lí do đó mà em lựa chọn đề tài: “ Hoàn thiện công tác định
giá đất tại Ngân hàng Techcombank” làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp.
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
7
Chuyên đề thực tập
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Hệ thống hóa cơ sở khoa học về định giá đất
- Đánh giá thực trạng công tác định giá đất tại Techcombank.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc định giá bất động sản nói
chung và định giá đất nói riêng tại Ngân hàng Techcombank.
3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Nghiên cứu công tác định giá đất tại Ngân hàng Techcombank
4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng đó là
phương pháp điều tra, khảo cứu tài liệu và kết hợp chặt chẽ với các phương pháp
khác như phân tích, tổng hợp để làm rõ các vấn đề định giá đất và vận dụng
những vấn đề lý thuyết đó vào thực tiễn.
5. KẾT CẤU NỘI DUNG CỦA ĐỀ TÀI
Ngoài lời mở đầu, kết luận, mục lục và tài liệu tham khảo, nội dung của
chuyên đề chia thành 3 chương:
Chương 1: Cơ sở khoa học của định giá đất
Chương 2 : Thực trạng công tác định giá đất tại Ngân hàng Techcombank
Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá đất tại
Ngân hàng Techcombank.
Em xin bày tỏ sự biết ơn chân thành đến Th.s Nguyễn Thị Hải Yến đã giúp
em hoàn thành đề tài này
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
8
Chuyên đề thực tập
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
Đồng thời em cũng xin cảm ơn các anh, chị tại Phòng Định giá đã giúp đỡ
và tạo điều kiện thuận lợi cho em trong quá trình được thực tập tại Phòng Định
giá của Hội sở Techcombank.
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
9
Chuyên đề thực tập
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
Chương 1
CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ ĐẤT
1.1. Khái niệm, đặc điểm, vai trò của đất
1.1.1. Khái niệm và phân loại đất
1.1.1.1. Khái niệm
Đất đai là một tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi một quốc gia và mỗi
một dân tộc. Có thể nói là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các
sinh vật khác trên trái đất.
Đất đai là một vật thể thiên nhiên hình thành lâu đời do kết quả quá trình
hoạt động của năm yếu tố: đá, thực vật động vật, khí hậu, địa hình và thời gian.
Theo Luật đất đai 1993 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam có
ghi: “ Đất đai là tài nguyên của quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố
các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng.
Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập,
bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay.”
1.1.1.2. Phân loại đất
Tùy theo mục đích có thể có những cách phân loại khác nhau nhưng đều
nhằm mục đích nắm vững các loại đất để bố trí sử dụng và quản lý chúng. Có 2
cách phân loại chủ yếu sau:
Căn cứ vào mục đích sử dụng đất, đất đai được phân loại như sau:
Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại:
a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi,
đất trồng cây hàng năm khác;
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
10
Chuyên đề thực tập
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
b) Đất trồng cây lâu năm;
c) Đất rừng sản xuất;
d) Đất rừng phòng hộ;
đ) Đất rừng đặc dụng;
e) Đất nuôi trồng thủy sản;
g) Đất làm muối;
h) Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;
Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại:
a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp;
c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
d) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công
nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho
hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
đ) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi, đất xây
dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ
lợi ích công cộng, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây
dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ;
e) Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng;
g) Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;
h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
k) Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;
Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử
dụng.
Căn cứ để xác định loại đất trên thực địa:
Việc xác định loại đất trên thực địa theo các căn cứ sau đây:
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
11
Chuyên đề thực tập
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
- Theo hiện trạng sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;
- Theo quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;
- Theo đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không
phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.
1.1.2. Đặc điểm của đất
Đất đai có bốn đặc điểm chủ yếu sau: Đặc tính không thể sản sinh và tái tạo
của đất đai; Là một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người; Đặc
điểm về sự chiếm hữu và sở hữu của đất đai; Tính đa dạng và phong phú của đất
đai.
a) Đặc tính không thể sản sinh và có khả năng tái tạo của đất đai
Đất đai là một tài sản cố định, giới hạn về quy mô mà nguồn gốc của đất
đai do quá trình phong hóa tự nhiên qua rất nhiều thời kỳ. Chính vì vậy mà đất
đai không thể sản sinh được. Nhưng đất đai lai có khả năng tái tạo bởi lẽ : yếu tố
quyết định chất lượng của đất đai chính là độ phì. Độ phì là một đặc trưng về
chất gắn liền với đất, thể hiện khả năng cung cấp thức ăn, nước cho cây trồng
trong quá trình sinh trưởng và phát triển. Khả năng phục hồi và tái tạo của đất
chính là khả năng phục hồi và tái tạo độ phì thông qua tự nhiên hoặc do tác động
của con người. Tùy vào mục đích sử dụng mà con người có các giải pháp để tái
tạo hay cải thiện đất cho hợp lý. Chính vì đất không thể sản sinh được nên khi sử
dụng phải hợp lý, tiết kiệm đi kèm là bảo vệ và tái tạo đất.
b) Đất đai là một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người
Đất đai trở thành tư liệu sản xuất không thể thiếu được trong quá trình hoạt
động sản xuất. Bằng nhiều hình thức khác nhau, con người đã tác động vào đất
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
12
Chuyên đề thực tập
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
đai để phục vụ lợi ích của mình. Tác động của con người có thể làm thay đổi
tính chất sử dụng của đất, từ đất xấu trở thành đất tốt hoặc thay đổi mục đích sử
dụng. Tất cả những tác động ấy đã biến đất đai từ một sản phẩm tự nhiên trở
thành sản phẩm lao động. Điều đó đúng trong mọi giai đoạn. Từ xã hội tư bản
chủ nghĩa, những đầu tư vào ruộng đất đã biến ruộng đất thành tư bản và ruộng
đất đã trở thành một quan hệ kinh tế xã hội. Trong xã hội có giai cấp, các quan
hệ này ngày càng phát triển. Cho đến trong điều kiện kinh tế thị trường, đất đai
trở thành đối tượng của sự trao đổi, mua bán, chuyển nhượng và hình thành một
thị trường đất đai.
c) Đặc điểm về sự chiếm hữu và sở hữu đất đai
Sở hữu đất đai về bản chất sở hữu đất đai sở hữu toàn xã hội, bởi lẽ đất đai
là sản phẩm của tự nhiên, con người khai phá và chiếm hữu thành tài sản chung
của bộ lạc, cộng đồng.
d) Tính đa dạng và phong phú của đất đai
Do đặc tính tự nhiên của đất đai và phân bố cố định trên từng vùng lãnh thổ
nhất định gắn liền với điều kiện hình thành đất quyết định, mặt khác nó còn do
yêu cầu và đặc điểm, mục đích sử dụng các loại đất khác nhau chính vì thế mà
đất đai rất đa dạng và phong phú, có rất nhiều loại phù hợp với mỗi một mục
đích sử dụng khác nhau. Điều đó, đòi hỏi con người khi sử dụng đất phải biết
khai thác triệt để lợi thế của mỗi loại đất một cách tiết kiệm và có hiệu quả.
1.1.3. Vai trò của đất
Không phải ngẫu nhiên mà C.Mác nói rằng: Đất đai là tài sản mãi mãi với
loài người, là điều kiện cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản
xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông lâm nghiệp. Đúng vậy, đất đai có một
vai trò hết sức quan trọng đối với sự sống của xã hội loài người và sự phát triển
của nền kinh tế.
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
13
Chuyên đề thực tập
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất đai ngày
càng gắn liền chặt chẽ với nhau. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con
người, con người dựa vào đó để tạo nên sản phẩm nuôi sống mình. Đất đai luôn
luôn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Không có đất đai
thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, không một quá trình lao động nào
diễn ra và cũng không thể có sự tồn tại của xã hội loài người.
Đất đai là một bất động sản vô cùng quan trọng của mỗi một quốc gia. Nó
tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội như là một tư liệu sản
xuất đặc biệt. Đối với ngành công nghiệp( trừ ngành khai khoáng) , đất đai làm
nền tảng, làm cơ sở, địa điểm để tiến hành những thao tác, những hoạt động sản
xuất kinh doanh. Bởi lẽ muốn xây dựng một nhà máy trước hết phải có địa điểm,
một diện tích đất đai nhất định, trên đó sẽ là nơi xây dựng các nhà xưởng để máy
móc, kho tàng, bến bãi, nhà làm việc, đường sá đi lại trong nội bộ. Cùng với sự
phát triển của ngành công nghiệp là sự phát triển của ngành xây dựng, các công
trình dân cư phát triển đòi hỏi xây dựng nhà ở và hình thành đô thị, các khu dân
cư mới. Đối với ngành nông nghiệp thì đất đai có một vị trí đặc biệt quan trọng,
là yếu tố hàng đầu của ngành sản xuất này. Đất đai đóng vai trò là tư liệu sản
xuất chủ yếu, vừa là đối tượng sản xuất vừa là công cụ sản xuất. Trong lĩnh vực
kinh doanh bất động sản thì đất đai có vai trò phát triển thị trường đất đai nói
riêng và thị trường bất động sản nói chung.
Quả thật, đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định ( bất động sản),
hoặc đầu tư cố định, là thước đo sự giàu nghèo của mỗi quốc gia. Đất đai còn là
sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về tài chíh, như là sự chuyển nhượng của
cải qua các thế hệ và như là nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng. Chính vì thế
mà khi sử dụng đất đai phải sử dụng một cách hợp lý, tiết kiệm và phải luôn bảo
vệ và cải tạo đất.
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
14
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét