“ĐIỀU KIỆN CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT”

Luận văn Tốt nghiệp
công nhận trong Hiến pháp 1959 ba hình thức sở hữu đất đai, đó là: Sở hữu Nhà n-
ớc, sở hữu tập thể hợp tác xã và sở hữu t nhân.
Đến Hiến pháp 1980, Điều 19 đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nớc thống nhất quản lý - Hiến pháp 1992 - Hiến pháp của thời kỳ cả nớc tiến
lên CNXH đã quy định: Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nớc, tài nguyên trong
lòng đất đều thuộc sở hữu toàn dân (Điều 17). Nh vậy, Hiến pháp 1980 và 1992
bằng sự xác lập sở hữu toàn dân đối với đất đai, thì quan hệ pháp luật đất đai ở
Việt Nam đợc hình thành trên cơ sở Nhà nớc là chủ thể đặc biệt của quyền sở hữu
Nhà nớc đối với đất đai.
Mặt khác, ở nớc ta, do đặc thù là sự tồn tại của nền nông nghiệp lúa nớc, phải
có thuỷ lợi và trị thuỷ là một công việc đòi hỏi sự điều hành, tổ chức trên quy mô
rộng lớn, ngoài Nhà nớc thì không một cá nhân hay một tổ chức nào có thể tổ chức
và điều hành trong phạm vi cả nớc. Với lý do trên, việc quy định đất đai thuộc
quyền sở hữu toàn dân là điều kiện tiên quyết và cực kỳ quan trọng để đảm bảo chế
độ công hữu về t liệu sản xuất chủ yếu, đảm bảo định hớng CNXH.
Luật đất đai đợc Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 12 năm 1987 - Đạo luật
đất đai đầu tiên của nớc ta ghi nhận tại điều 1: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do
Nhà nớc thống nhất quản lý. Nhà nớc giao đất cho các nông trờng, lâm trờng, xí
nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nớc, tổ chức xã hội và cá nhân để
sử dung ổn định, lâu dài.
Luật đất đai năm 1988 ra đời trong điều kiện đất nớc vừa chuyển đổi cơ chế
quản lý tập trung quan liêu sang cơ chế mới theo hớng phát triển kinh tế hàng hoá,
luật đã thay thế đợc rất nhiều các văn bản pháp quy riêng lẻ, thiếu đồng bộ, thâm
chí mâu thuẫn chồng chéo, chế độ quản lý thiếu sự quan tâm đến quyền và lợi ích
hợp pháp của ngời sử dụng đất.
Luật đất đai năm 1988 đã góp phần tích cực vào việc điều chỉnh kịp thời các
quan hệ sử dụng đất đã và đang diễn ra trong xã hội.
Tuy nhiên, bên cạnh những u điểm và tác dụng đó, Luật đất đai 1988 đã bộc lộ
nhiều hạn chế và bất cập so với sự vận động và phát triển của thực tiễn cuộc sống.
Riêng đối với chế định quyền sử dụng đất, mặc dù đã đợc xây dựng trên nguyên tắc
Nhà nớc thực sự quan tâm đến quyền lợi của ngời sử dụng đất, song pháp luật lại cha
xác định đợc mối quan hệ giữa các quyền ấy với chủ trơng phát triển sản xuất hàng
hoá. Vì vậy, mà ngời sử dụng chỉ coi các quyền lợi đó nh những đảm bảo xã hội,
những điều kiện để sinh tồn. Pháp luật cha xây dựng các quyền của ngời sử dụng đất
với ý nghĩa là cơ sở, là tiền đề để sản xuất hàng hoá.
Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất 5
Luận văn Tốt nghiệp
Hoàn thiện chế độ sử dụng đất nhằm đáp ứng thoả mãn các yêu cầu nêu trên
là một đòi hỏi tất yếu khách quan.
Việc ban hành Luật đất đai ngày 14/7/1993 đánh dấu bớc hoàn thiện cơ bản
trong pháp luật đất đai của nớc ta. Luật đất đai quy định chế độ quản lý, sử dụng
đất đai, quyền và nghĩa vụ của ngời sử dụng đất, đặc biệt là 5 quyền của hộ gia
đình và cá nhân đợc Nhà nớc giao đất.
Trong quá trình sử dụng đất đai, Nhà nớc ta đã ghi nhận biết bao những biến
động to lớn, trong từng thời kỳ thực hiện các chính sách đất đai đã qua của Nhà nớc
Việt Nam dân chủ cộng hoà, chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam
Việt Nam và Cộng hoà XHCN Việt Nam. Việc điều chỉnh quá trình sử dụng đất đai
cho phù hợp với đặc điểm tình hình từng thời kỳ phát triển để thực hiện các mục
tiêu kinh tế - xã hội là bớc đi tất yếu. Trong Luật đất đai 1988, Nhà nớc chỉ quy
định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển quyền sử dụng đất đai, đặc biệt chỉ cho
phép chuyển quyền sử dụng đất với đất nông nghiệp. Quy định nh vậy cha thực sự
tạo ra niềm tin cho ngời sử dụng đất, vì khả năng chuyển đổi, chuyển nhợng, cho
thuê, thế chấp, và thừa kế quyền sử dụng đất hầu nh bị cấm đoán. Trong khi đó các
quyền này về mặt thực tế diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà n-
ớc và đi theo những kênh ngầm .
Trớc 1993, tuy cha có văn bản pháp luật nào cho phép ngời sử dụng đợc
chuyển quyền sử dụng đất, nhng trên thực tế vấn đề chuyển quyền sử dụng đất đã và
đang trở thành nhu cầu trong xã hội, nhất là từ khi Nhà nớc thực hiện chính sách
giao đất, giao rừng tới từng hộ gia đình, cá nhân và cuối những năm 1980. ở thời kỳ
này, chuyển quyền sử dụng đất cha phải là hiện tợng có tính phổ biến nhng vẫn xảy
ra tơng đối nhiều và thờng diễn ra dới các hình thức sau đây:
- Cho mợn đất: Một số hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất để sản
xuất, nhng do thiếu vốn, lao động, trình độ sản xuất hoặc ở trong các trờng hợp ch-
a cần đến việc sử dụng đất khác nên cho ngời khác, thờng là ngời thân, nh cho
con, cháu, anh em mợn để canh tác tạm thời. Ngời mợn đất thờng không phải trả
tiền, đợc hởng toàn bộ hoa lợi nhng phải có nghĩa vụ đối với Nhà nớc thay cho chủ
sử dụng đất.
- Cho thuê đất : Một số ngời đợc giao đất cho ngời khác thuê lại. Họ tự thoả
thuận về thời hạn, tiền thuê, mục đích sử dụng đất Hiện tợng này khá phổ biến ở
những vùng thành thị và nông thôn có nhiều đất. Nhà nớc không quản lý đợc và
cũng không thu đợc một khoản tiền nào.
Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất 6
Luận văn Tốt nghiệp
- Bán đất : Hoạt động này trái luật và bị cấm nhng nhiều ngời vấn thoả thuận
bán cho nhau dới nhiều hình thức. Có thể dễ dàng xác định đợc việc này khi số
tiền một ngời bỏ ra để đền bù cho hoa lợi và tài sản trên đất lớn hơn rất nhiều so
với giá trị thực của hoa lợi và tài sản đó.
- Mua bán nhà đất : Thực tế khi bán nhà, hai bên mua bán đều hiểu tài sản
mua bán ở đây là nhà và đất có nhà trên đó, vì khi sở hữu nhà thì đơng nhiên sử
dụng đất. Do vậy, khi bán nhà, chủ nhà phải chuyển toàn bộ quyền sử dụng đất
cho ngời mua. Tiền mua nhà thực chất bao gồm cả giá trị nhà và giá trị quyền sử
dụng đất.
- Thế chấp đất : Tuy pháp luật cha quy định nhng một số tỉnh Miền Nam đã
sử dụng các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất làm công cụ thế chấp cho vay
vốn của Ngân hàng nh tỉnh An Giang, Hậu Giang. Các tổ chức tín dụng sẽ giữ các
giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất khi cho vay vốn. Nếu hộ gia đình nào
không trả đợc nợ vì lý do không chính đáng thì đất đợc giao cho ngời khác sử
dụng để kinh doanh tới khi nào thu đủ số nợ trả cho ngân hàng thì mới trả lại cho
chủ cũ. Thực tế các hộ gia đình trả nợ rất đúng hạn và đầy đủ, chỉ có 4% số hộ trả
quá hạn vì những lý do bất khả kháng.
- Thừa kế đất : Pháp luật không thừa nhận quyền thừa kế đất đai nhng trên thực
tế việc các thế hệ nối tiếp nhau sống và canh tác trên mảnh đất ông bà, tổ tiên để lại,
chính đó là việc thừa kế quyền sử dụng đất. Hay hình thức khác của thừa kế đất là
việc những ngời thừa kế nhà ở đồng thời đợc sử dụng phần đất mà nhà ở đó ngự toạ
và khuôn viên của phần nhà ở đó. Những ngời thừa kế tự chia nhau nhà ở và đất đai,
thậm chí không có sự xác nhận của chính quyền địa phơng.
Quá trình chuyển từ nền kinh tế bao cấp, kế hoạch sang nền kinh tế thị trờng
có sự điều tiết của Nhà nớc, chế độ sở hữu của Nhà nớc đối với đất đai vẫn giữ
nguyên bản chất của nó, nhng cần phải có sự đổi mới tăng thêm các quyền của cá
nhân, tổ chức đợc giao đất để phù hợp với tình hình mới.
Luật đất đai 1993 ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai rất hoàn thiện.
Điều 3 khoản 2 của luật nói rõ: Hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất có
quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng
đất, các quyền trên chỉ đợc thực hiện trong thời gian giao đất và đúng mục đích sử
dụng của đất đợc giao theo quy định của luật này và các quy định khác của pháp
luật. Cụ thể hoá các quyền trên, Bộ luật dân sự 1995 dành cho phần 5 quy định từ
điều 690 đến điều 744 các loại hợp đồng về chuyển đổi chuyển nhợng, cho thuê,
thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất nhằm chi tiết hoá các Điều 74, 75, 76, 77
và Điều 78 - luật đất đai.
Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất 7
Luận văn Tốt nghiệp
Dựa vào những luận điểm khoa học đó, trên con đờng đổi mới, Nghị quyết
Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VII đã khẳng định: Trên cơ sở chế độ sở hữu toàn
dân về đất đai, ruộng đất đợc giao cho nông dân sử dụng ổn định, lâu dài, Nhà nớc
quy định bằng pháp luật các vấn đề thừa kế, chuyển quyền sử dụng đất. Nh vậy
đã bớc đầu nhen nhóm cho phép ngời sử dụng đất đợc chuyển quyền sử dụng đất
trên cái nền là đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân nh Hiến pháp 1992 quy định:
Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nớc, tài nguyên trong lòng đất là của Nhà n-
ớc, đều thuộc sở hữu toàn dân (Điều 17) Nhà nớc thống nhất quản lý toàn bộ đất
đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả.
Nhà nớc giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài (Điều 18).
Với t cách là chủ sở hữu đất đai trên phạm vi cả nớc, Nhà nớc thực hiện
quyền của chủ sở hữu đối với đất đai với 3 quyền năng của sở hữu chủ đó là quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Nhng trên thực tế, Nhà nớc không
trực tiếp sử dụng đất mà giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng, đồng thời quy
định quyền và nghĩa vụ trong quá trình sử dụng đất của Nhà nớc. Các tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân chỉ đợc sử dụng đất trong phạm vi Nhà nớc cho phép.
Để đảm bảo quyền lợi của ngời sử dụng đất và tạo điều kiện cho các quan hệ
dân sự về đất đai đợc lu thông phù hợp với cơ chế thị trờng, Nhà nớc cho phép các
chủ thể đợc chuyển quyền sử dụng đất thông qua các hình thức: chuyển đổi,
chuyển nhợng cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.
Chuyển quyền sử dụng đất về bản chất là giao dịch dân sự, nhằm làm phát
sinh, thay đổi chất dứt quyền và nghĩa vụ của các bên trong các giao dịch đó.
Chuyển quyền sử dụng đất là ngời đợc Nhà nớc giao đất để sử dụng chuyển
cho ngời khác quyền sử dụng đất ấy, theo quy định của pháp luật nghĩa là quyền
sử dụng đất đợc đa vào lu thông dân sự mà không phải là đất (quyền sở hữu đất),
bởi lẽ đất là đối tợng của sở hữu toàn dân. Việc chuyển quyền sử dụng đất bị hạn
chế bởi những điều kiện do Nhà nớc quy định và việc chuyển quyền sử dụng đất
phải làm thủ tục tại cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền.
Thực chất của việc chuyển quyền sử dụng đất đai cũng là thiết lập quyền cho
ngời sử dụng đất mới đợc hợp pháp sử dụng. Tuy nhiên, ở đây Nhà nớc không thực
hiện các hành vi nh việc giao đất mà là công nhận tính hợp pháp của hành vi tự
điều chỉnh đất đai của ngời sử dụng.
Việc chuyển quyền sử dụng đất đã đợc đề cập trong luật đất đai 1988 và chỉ
giới hạn trong những trờng hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp,
Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất 8
Luận văn Tốt nghiệp
lâm nghiệp và cá nhân thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất, khi ng-
ời đợc giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong họ của ngời
đó vẫn còn tiếp tục sử dụng đất đó. Tuy nhiên các quy định đó không đáp ứng đợc
đòi hỏi phát sinh từ thực tế cuộc sống, đó là nhu cầu chuyển dịch đất đai là tất yếu
trong bất kỳ xã hội này. Nhà nớc chỉ có thể duy trì đợc chế độ sở hữu toàn dân đối
với đất đai mà vẫn đạt đợc hiệu quả kinh tế từ việc sử dụng đất khi mở rộng các
quyền năng cho ngời sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển quyền sử dụng (bao
gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, thừa kế, thế chấp, cho thuê quyền sử dụng
đất). Nh vậy, quyền sử dụng đất là quyền phái sinh, quyền phụ thuộc và quyền sở
hữu đất đai của Nhà nớc.
Tính phụ thuộc của quyền sử dụng đất thể hiện ở chỗ, ngời sử dụng đất
không đợc tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện các
quyền năng của mình mà chỉ đợc quyết định một số vấn đề, còn cơ bản, vẫn phải
hành động theo ý chí của Nhà nớc với t cách là đại diện sở hữu chữ đối với đất đợc
giao. VD: Sau khi làm xong các thủ tục pháp lý để chuyển đổi, hoặc chuyển nhợng
quyền sử dụng đất thì ngời đợc chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất theo
đúng mục đích của đất trớc khi chuyển giao, nhất thiết không đợc tuỳ tiện thay
đổi. Làm trái quy định này bị coi nh là một hành vi vi phạm nghiêm trọng pháp
luật về đất đai và hậu quả là Nhà nớc sẽ thu hồi đất.
Quyền sử dụng đất còn đợc coi là một loại quyền dân sự đặc thù, đợc thể hiện
ở chỗ: Ngời sử dụng đất không có toàn bộ các quyền năng nh các chủ sở hữu tài
sản (không có quyền tặng, cho, cho mợn, tiêu huỷ tài sản). Hình thức, thủ tục, điều
kiện thực hiện các quyền năng của ngời sử dụng đất đợc pháp luật quy định chặt
chẽ hơn nhiều so với các chủ thể có quyền khác. Cụ thể là, về hình thức nhất thiết
phải thông qua hợp đồng bằng văn bản đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền chứng
thực và đăng ký. Về điều kiện thì tuỳ theo tính chất của từng hình thức chuyển
quyền mà mức độ chặt chẽ, cụ thể của các điều kiện chuyển quyền đợc quy định
khác nhau. Tuy nhiên, việc chuyển quyền sử dụng đất dới bất cứ hình thức nào
cũng chỉ đợc tiến hành khi có những điều kiện nhất định, có khi điều kiện đó còn
đợc quy định không chỉ cho một bên - bên chuyển quyền mà còn cho cả phái bên
kia - bên nhận quyền nữa (nhất là trong trờng hợp chuyển nhợng quyền sử dụng
đất). Về thời hạn thực hiện quyền, ngời sử dụng đất chỉ đợc Nhà nớc giao đất để sử
dụng trong thời hạn do pháp luật quy định. Nhiều nội dung trong hợp đồng chuyển
quyền sử dụng đất không phải do ngời có quyền sử dụng đất quyết định mà do
pháp luật quy định buộc họ phải tuân theo (Ví dụ: vấn đề khung giá chuyển quyền
sử dụng đất v.v )
Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất 9
Luận văn Tốt nghiệp
Tuy nhiên, những quy định trong luật đất đai rất quan trọng và cần thiết song
cha cụ thể, chi tiết để ngời sử dụng có thể thực hiện các quyền năng của mình, Bộ
Luật Dân sự chính là văn bản pháp luật đã cụ thể hoá và phát triển thêm những
quy định trong luật đất đai, đồng thời thiết lập cơ chế để giúp ngời sử dụng đất đợc
thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, thừa kế, thế chấp, cho thuê quyền sử
dụng đất một cách thuận lợi và hợp pháp. Cần lu ý rằng, chuyển quyền sử dụng
đất không phải là mua bán đất đai bởi vì toàn bộ chế độ pháp lý về đất đai cũng
nh những quy định về chuyển quyền sử dụng đất đều dựa trên nền tảng đất đai
thuộc sở hữu toàn dân.
Nh vậy, việc quy định về chuyển quyền sử dụng đất đai rất rộng rãi và cũng
rất cụ thể, đa vấn đề chuyển quyền sử dụng đất thành một chơng riêng trong Bộ
Luật là biểu hiện tiếp theo của sự tôn trọng, sự quan tâm hơn nữa của Nhà nớc đến
quyền và lợi ích hợp pháp của ngời sử dụng đất, để đạt đợc mục đích cuối cùng là
thu đợc hiệu quả kinh tế cao từ việc sử dụng đất.
2-/ Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất là một quan hệ pháp luật dân sự nên nh mọi quan hệ pháp
luật dân sự khác, nó cũng đợc hình thành bởi những sự kiện pháp lý nhất định.
Những sự kiện pháp lý này là cơ sở để xác lập quyền sử dụng đất. Do vậy, pháp
luật đất đai và pháp luật dân sự đã quy định các căn cứ xác lập quyền sử dụng đất
để đánh giá tính hợp pháp của quyền sử dụng đất.
Việc quy định các căn cứ xác lập quyền sử dụng đất tạo điều kiện cho tổ chức,
cá nhân thực hiện nắm quyền của ngời sử dụng đất (quyền chuyển đổi, chuyển nh-
ợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất) đồng thời góp phần làm cho công
tác xét xử và giải quyết các tranh chấp thống nhất, đạt hiệu quả.
Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất là những cơ sở pháp lý mà trên cơ sở đó
các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có đợc quyền sử dụng đất.
Bất cứ một quan hệ pháp luật dân sự nào cũng đều phát sinh, thay đổi, hay
chấm dứt dựa trên những sự kiện pháp lý nhất định. Quyền sử dụng đất cũng vậy,
nó chỉ đợc xác lập khi có những sự kiện pháp lý cụ thể.
Xuất pháp từ nhu cầu thực tiễn đòi hỏi phải có các quy định của pháp luật
làm cơ sở cho việc xác định căn cứ xác lập quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia
đình và cá nhân. Luật đất đai 1993 và Bộ Luật Dân sự đã ghi nhân các căn cứ này.
Việc xác định các căn cứ này tạo cơ sở pháp lý cho ngời đợc giao đất thực hiện
quyền sử dụng đất của mình.
Luật đất đai quy định cơ sở pháp lý cho việc thiết lập quyền sử dụng đất là
Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất 10
Luận văn Tốt nghiệp
đối tợng của sở hữu toàn dân, đất đai không đợc coi là hàng hoá, chỉ đa vào thị tr-
ờng quyền sử dụng đất mà thôi. Nh vậy, bản thân đất đai không phải là đối tợng
của sự chuyển dịch mà là quyền sử dụng đất khi đợc phép chuyển dịch quyền sử
dụng đất, ngời sử dụng đất cũng chỉ đợc chuyển dịch trong phạm vi mà pháp luật
cho phép, bị những điều kiện hạn chế do Chủ sở hữu là Nhà nớc đặt ra. Vậy đối t-
ợng của sự chuyển dịch không phải là đất (quyền sở hữu đất) mà là quyền sử dụng
đất.
- Quyết định giao đất của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền tại Điều 23 và
Điều 24 - Luật đất đai.
- Quyết định cho thuê đất của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền tại Điều 80 -
Luật đất đai. Thẩm quyền này thuộc về Chính phủ khi quyết định cho các tổ chức,
cá nhân nớc ngoài thuê đất tại Việt Nam.
Để cụ thể và phát triển thêm những quy định trên Luật đất đai, Bộ Luật Dân
sự tại Điều 690 đã quy định căn cứ xác lập quyền sử dụng đất.
+ Quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình đợc xác lập do Nhà nớc giao
đất hoặc cho thuê đất;
+ Quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình cũng đợc xác lập do đợc ngời
khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ Luật dân sự và pháp
luật đất đai,
Điều 2 - Nghị định số 04/2000/NĐ - CP của Chính phủ về thi hành luật sửa
đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai ngày 11/2/2000 đã phát triển thêm thẩm
quyền giao đất đợc quy định tại Điều 23 - khoản 3 và Điều 24 - Luật đất đai, cụ
thể là: trong trờng hợp cho thuê đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nuôi trồng
thuỷ sản, làm muối, thì thực hiện theo quy định tại khoản 5 - Điều 1 - của Nghị
định số 85/1999/NĐ - CP ngày 28 tháng 8 năm 1999 của Chính phủ về sửa đổi, bổ
sung một số điều của bản quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình,
cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và bổ sung
việc giao đất làm muối cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài (gọi tắt
là Nghị định số 85/1999/NĐ - CP của Chính Phủ); trong trờng hợp cho thuê đất sử
dụng vào mục đích lâm nghiệp, thì đợc thực hiện theo quy định tại điều 16 của
Nghị định số 163/1999/NĐ - CP ngày 16 tháng 11 năm 1999 của Chính phủ; trong
trờng hợp giao đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp thì đ-
ợc thực hiện theo quy định tại Điều 12 của Nghị định số 64/CP ngày 27 - 9 - 1993
của Chính phủ về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn
định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp (gọi tắt là Nghị định số 64/CP của
Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất 11
Luận văn Tốt nghiệp
chính phủ) và điều 11 của Nghị định số 02/CP ngày 15/1/1994 của Chính phủ về
việc giao đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài
vào mục đích lâm nghiệp (gọi tắt là Nghị định số 02/CP của Chính phủ).
Những quy định trên, chứng tỏ vấn đề giao đất của cơ quan Nhà nớc có thẩm
quyền có ý nghĩa rất quan trọng, phản ánh hoạt động của cơ quan Nhà nớc có
thẩm quyền chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ
gia đình và cá nhân sử dụng đất. Quy đình về thẩm quyền cụ thể nhằm giới hạn
phạm vi, các quyền hạn về giao đất, nhằm làm cho các thẩm quyền này thống nhất
và hợp lý, vừa không phân tán, thả nổi cho cấp dới, vừa không tập trung quan liêu
ở bên trên, làm cho mỗi cơ quan thấy đợc trách nhiệm của mình trong lĩnh vực
giao đất. Việc quy định cho thuê đất rất mới mẻ, lần đầu tiên đợc đa vào luật đất
đai 1993, chứng tỏ chúng ta phải cố gắng gạt bỏ quan niệm cũ kỹ của một quá khứ
gắn chặt với chế độ quan liêu bao cấp. Cần phải thấy rằng dù đất đai không phải là
hàng hoá theo đúng nghĩa đen của nó nhng nó phải đợc coi là t liệu sản xuất đặc
biệt, hàng hoá đặc biệt. Dù rằng, đất đai thuộc sở hữu Nhà nớc nhng thực tế cuộc
sống luôn chỉ ra rằng, đất đai luôn có giá và trong luật, Nhà nớc đã quy định
khung giá các loại đất, mục đích của việc định khung giá các loại đất để Nhà nớc
cho các tổ chức và cá nhân thuê đất. Trên cơ sở đó, Chính phủ quy định chi tiết tại
Điều 6 - thẩm quyền cho thuê đất và khoản 2 Điều 7 của Nghị định 85/CP ngày
17/12/1996 của Chính phủ về quyền và nghĩa vụ của tổ chức đợc giao đất và cho
thuê đất.
Nhà nớc quy định thẩm quyền giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức và
cá nhân, hộ gia đình trên cơ sở những căn cứ nhất định và đợc biểu hiện trong thực
tế bằng việc tuân theo những trình tự, thủ tục giao đất và cho thuê đất nhất định.
Trình tự và thủ tục giao đất, cho thuê đất là sự cụ thể hoá các quyền và nghĩa vụ
của cơ quan Nhà nớc và ngời sử dụng đất, ngời thuê đất. Chỉ cố thực hiện một
cách nghiêm túc và đẩy đủ thì mới đa việc giao đất và cho thuê đất vào kỷ cơng,
pháp luật, theo một quy chế chặt chẽ và thống nhất.
3-/ Hình thức chuyển quyền sử dụng đất.
Trên cơ sở của Luật đất đai 1993 đã quy định: Hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà
nớc giao đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất cho ngời khác dới hình thức
chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp việc chuyển quyền này
phải theo quy định của pháp luật chứ không đợc chuyển quyền sử dụng đất một
cách bừa bãi. Từ Điều 74 đến Điều 78 - của Luật đất đai đã quy định một số
nguyên tắc về chuyển quyền sử dụng đất.
Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất 12
Luận văn Tốt nghiệp
Bộ Luật dân sự đợc Quốc hội thông qua ngày 28/10/1995 cũng đã dành hẳn
phần thứ năm, bao gồm 55 điều quy định về chuyển quyền sử dụng đất.
Theo quy định của pháp luật hiện hành thì hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc
giao đất đều có quyền chuyển quyền sử dụng đất cho ngời khác theo điều kiện,
hình thức, nội dung quy định trong Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.
Tuy luật đất đai 1993 đã quy định quyền chuyển quyền sử dụng đất nhng cha
quy định điều kiện, hình thức thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Tại điều 691 -
BLDS quy định hình thức chuyển quyền sử dụng đất: Việc chuyển đổi, chuyển
nhợng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật dân sự và
pháp luật về đất đai đợc thực hiện thông qua hợp đồng.
Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải đợc lập thành văn bản có chứng
thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.
Việc quy định hình thức chuyển quyền sử dụng đất để đảm bảo quyền lợi của
các bên quyền sử dụng đất nhất là khi có tranh chấp quyền sử dụng đất Toà án có
thể giải quyết tranh chấp đất dễ dàng. Hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử
dụng đất là căn cứ để xác định các bên đã tham gia vào hợp đồng. Thông qua đó,
xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, xác định trách nhiệm của
ngời vi phạm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.
Hình thức chuyển quyền sử dụng đất đợc quy định chi tiết hơn thông qua các
thủ tục cần phải làm khi thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhợng. Điều 31 - Luật
đất đai ghi rõ:
1. Thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại Uỷ ban nhân
dân xã, ở đo thị làm tại UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
2. Thủ tục chuyển nhợng quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại UBND
huyện, ở đô thị làm tại UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng.
Nh vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông
nghiệp mà đối với mọi loại đất. Tuy nhiên, các quyền chuyển đổi, chuyển nhợng,
cho thuê, thừa kế và thế chấp đợc thực hiện rộng rãi đối với hộ gia đình và cá
nhân; đối với tổ chức thì uỷ ban thờng vụ Quốc hội sẽ có quy định riêng.
Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên tuân theo
các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất đợc Bộ luật dân sự và
pháp luật về đất đai quy định, theo đó ngời sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền
sử dụng đất) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho ngời đợc chuyển quyền
(gọi là bên nhận quyền sử dụng đất), các chủ thể tham gia vào quan hệ sử dụng đất
Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất 13
Luận văn Tốt nghiệp
có thể ký kết những hợp đồng sử dụng đất trên cơ sở hợp tác xã hội chủ nghĩa với
nhau. Các hợp đồng này cần phải đăng ký tại cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền để
Nhà nớc thực hiện việc quản lý các hợp đồng. Theo đó các trình tự, thủ tục, điều
kiện khi ký kết hợp đồng các quyền và nghĩa vụ cụ thể của các chủ thể đợc phép
chuyển quyền và nhận quyền sử dụng đất đợc ghi nhận rõ trong luật, trên cơ sở
các quy định mang tính nguyên tắc của Luật đất đai 1993, và Bộ luật dân sự 1995.
II-/ Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất.
Để đảm bảo cho Nhà nớc thống nhất quản lý đất đai trên phạm vi cả nớc và
hạn chế ở mức thấp nhất việc chuyển giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp sử dụng
vào mục đích khác, cần có phơng châm chỉ đạo cho việc thực hiện chuyển quyền
sử dụng đất. Phơng châm chỉ đạo đợc thể hiện ở các nguyên tắc cụ thể theo quy
định tại Điều 695 Bộ luật dân sự.
1. Ngời sử dụng đất mà pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có
quyền chuyển quyền sử dụng đất. Theo nguyên tắc này, thì chỉ cá nhân, hộ gia đình
mới có quyền chuyển đổi chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng
đất (khoản 2 - Điều 3 - Luật đất đai 1993). Điều 14 - Nghị định 04/2000/NĐ - CP
của Chính phủ về thi hành luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai, ngày
11/2/2000 quy định: Hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất không thu tiền sử
dụng đất có các quyền quy định tại các khoản 1, 2, 4, 5, 6 và 8 Điều 73 - Luật đất
đai, có quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Ngoài ra cá nhân phải tuân theo các điều kiện do pháp luật quy định. Đất đợc
chuyển quyền sử dụng là:
+ Đất nông nghiệp.
+ Đất lâm nghiệp để trồng rừng.
+ Đất ở.
Theo pháp luật hiện hành thì đất nông nghiệp là đất đợc xác định chủ yếu để
sử dụng vào mục đích nông nghiệp nh trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thuỷ sản
hoặc nghiên cứu, thí nghiệm về nông nghiệp.
Đất lâm nghiệp đợc xác định chủ yếu dùng vào sản xuất lâm nghiệp gồm đất
đang có rừng tự nhiên, rừng trồng và đất đang sử dụng vào mục đích lâm nghiệp
nh trồng rừng, khoanh nuôi tu bổ bảo vệ để phục hồi tự nhiên, nuôi dỡng làm giàu
rừng nghiên cứu, thí nghiệm về lâm nghiệp.
Đất ở là đất đợc xác định chủ yếu để xây dựng nhà ở và các công trình phục
Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất 14

Xem chi tiết: “ĐIỀU KIỆN CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT”