( Word Reader - Unregistered )
www.word-reader.com
thống nhất thực hiện về phương pháp xác định giá sàn đấu giá, xác định giá đất để thanh
toán giá trị công trình; ngày 18/2/2003, Bộ trưởng Bộ Tài chính đã ban hành Quyết định
22/2003/QĐ-BTC về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở
hạ tầng. Phương pháp xác định giá sàn để bán đấu giá quyền sử dụng đất phải căn cứ vào
các nguyên tắc sau đây: giá đất để tính đền bù khi thu hồi quỹ đất dùng để tạo vốn xây
dựng cơ sở hạ tầng; giá đất theo mục đích sử dụng mới của khu đất dùng để tạo vốn xây
dựng cơ sở hạ tầng do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ;
vị trí của khu đất dùng để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng và điều kiện về kết cấu hạ tầng;
các yếu tố khác có liên quan đến giá đất.
Theo báo cáo của 14 địa phương đến cuối năm 2003 đã sử dụng 1.706,282 ha đất
để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng ứng với khoảng 207 dự án đã được thực hiện và đã tạo
ra nguồn vốn là 3.612,74 tỷ đồng. Những địa phương có số vốn xây dựng cơ sở hạ tầng
được tạo ra từ quỹ đất khá lớn là: Đà Nẵng: 1.602 tỷ, Bà Rịa - Vũng Tàu: 1.190 tỷ, Hải
Dương:249 tỷ, An Giang: 86 tỷ, Hà Nội, Phú Yên và Kiên Giang đều 85 tỷ, Cần Thơ: 77
tỷ, Quảng Ninh: 56 tỷ, TP. Hồ Chí Minh: 53 tỷ, Nghệ An: 40 tỷ, Lào Cai: 38 tỷ, Quảng
Nam: 35 tỷ, Ninh Bình: 13 tỷ, có 18 dự án thuộc 9 tỉnh sẽ thực hiện trong thời gian tới
với tổng diện tích của dự án là 7.950,355 ha, trong đó diện tích đất xây dựng cơ sở hạ
tầng 60 ha, diện tích quỹ đất được sử dụng để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là ước tính
3.820,355 ha, tương ứng với giá trị ước tính 25.324,11 tỷ đồng. [V.10-16]
4.1.3 Những tồn tại chủ yếu
4.1.3.1 Về giá đất
Một là, giá đất do nhiều địa phương ban hành quá thấp so với giá đất thị trường,
nên khi áp dụng thu tiền sử dụng đất thì ngân sách Nhà nước thất thu quá lớn, khi áp dụng
đền bù thiệt hại cho dân thì dân không chấp nhận; từ đó, gây nhiều tiêu cực, khiếu kiện
trong dân;
Hai là, tiêu thức và kỹ thuật xác định giá các loại đất chưa rõ ràng: Giá đất đô thị
được qui định cho 5 loại đô thị theo phân loại đô thị hiện hành của Nhà nước. Do tiêu
thức phân loại đô thị có những nội dung khác với các yếu tố hình thành giá đất, nên có
nhiều trường hợp đô thị có giá đất thực tế khác nhau nhưng lại có chung một khung giá,
mức giá là bất hợp lý. Đối với đất khu dân cư nông thôn; đất dân cư vùng ven đô thị đầu
mối và trục đường giao thông, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp thì vị trí lô
đất và điều kiện về kết cấu hạ tầng, khoảng cách đến các trung tâm đô thị là căn cứ chủ
yếu để xác định giá loại đất này, nhưng lại phân loại theo 6 hạng đất như đất nông nghiệp
là dễ gây hiểu nhầm lẫn với đất nông nghiệp và thiếu cơ sở cho hướng dẫn xác định giá
đất; dẫn đến, nhiều địa phương qui định khác nhau; Việc xác định giá đất ở những vùng
giáp ranh giữa các địa phương chưa được hướng dẫn, do đó giá đất giữa các vùng giáp
ranh có sự chênh lệch lớn: như huyện Gò vấp TP HCM có giá đất mặt đường 43 là
800.000đ/m2 trong khi đó huyện Thuận An tỉnh Bình Dương cũng mặt đường 43 lại có
giá 180.000đ/m2; Có đến 3 văn bản của Chính phủ qui định hệ số K để điều chỉnh giá đất
là quá nhiều sẽ dẫn đến sự vận dụng thiếu thống nhất.
Ba là, giá đất là phạm trù mới mẻ ở nước ta, việc chỉ đạo và hướng dẫn của Nhà
nước còn nhiều hạn chế, dẫn đến cách hiểu, cách làm chưa thống nhất, chưa phù hợp với
thực tế, chưa có cơ quan chuyên môn làm tham mưu cho chính quyền về giá đất đã đẫn
đến sự chỉ đạo thiếu thống nhất từ Trung ương đến cơ sở.
( Word Reader - Unregistered )
www.word-reader.com
4.1.3.2 Về giá cho thuê đất:
Trên thực tế, nếu tính cả tiền đền bù thiệt hại về đất mà người thuê đất phải trả
cho người có đất bị thu hồi thì giá thuê đất hiện nay vẫn là cao. Mặt khác, còn có sự phân
biệt giữa giá cho thuê đất đối với các tổ chức, cá nhân trong nước với tổ chức cá nhân có
vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, đây là vấn đề phức tạp, bất hợp lý ảnh hưởng đến
môi trường đầu tư.
Về giá cho thuê lại đất: giá cho thuê đất tại các khu công nghiệp được xác định =
giá đất thô (giá Nhà nước cho thuê) + chi phí giải toả, đầu tư phát triển hạ tầng + lợi
nhuận của doanh nghiệp. Trên thực tế, khi cho thuê đất các doanh nghiệp kinh doanh phát
triển hạ tầng khu công nghiệp đã không tách phần đất thô để dễ thực hiện việc đầu cơ đất
và cản trở việc thực hiện ưu đãi tiền thuê đất cho các doanh nghiệp khu công nghiệp theo
quy định của Nhà nước. Các doanh nghiệp khu công nghiệp phải chấp nhận thuê lại với
mức giá cao gấp từ 1,5 đến 30 lần giá do Nhà nước cho thuê nhưng Nhà nước lại không
thể can thiệp được, gây ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, không thu hút được các doanh
nghiệp thuê đất tại các khu công nghiệp.
4.1.3.3 Về định giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất
Việc định giá đất để bán nhà xưởng thuộc sở hữu Nhà nước, xác định giá đất để
bán đấu giá quyền sử dụng đất hoặc xác định giá đất để thanh toán giá trị công trình, thì
đa số các tỉnh đều giao cho Ban Vật giá thuộc Sở Tài chính - Vật giá cấp tỉnh đảm đương
và kiêm nhiệm; Ban này không phải là một cơ quan chuyên môn, độc lập về định giá mà
công việc chính vẫn là quản lý Nhà nước về giá, do đó không đảm bảo được về tiến độ và
chất lượng dẫn đến nhiều thiếu sót và khiếu kiện xảy ra.
4.1.3.4 Những tồn tại trong việc quản lý giá và định giá đất/ bất động sản
Hệ thống văn bản pháp quy về giá đất đã ban hành nhiều nhưng thiếu đồng bộ và
chưa hoàn chỉnh. Trên thực tế tồn tại 2 loại giá đất: giá Nhà nước quy định (tĩnh và thấp
hơn), giá thị trường (động và cao hơn), sự chênh lệch này gây ra những hạn chế, tiêu cực,
thiếu công bằng và không đảm bảo lợi ích cho Nhà nước trong việc thực hiện chính sách
thuế, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, đền bù thiệt hại khi thu hồi đất, không ít trường
hợp là nguyên nhân khiến kiện tố cáo bức xúc, ảnh hưởng việc giải phóng mặt bằng, làm
chậm tiến độ các công trình phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng.
Thiếu quy trình, quy phạm, trình tự thủ tục trong việc định giá bất động sản và tổ
chức quản lý giá bất động sản.
Thiếu bộ máy chuyên trách thực hiện quản lý Nhà nước về giá bất động sản; cơ
quan định giá bất động sản chưa được xác lập, hiện có nhiều cơ quan tham gia vào nhiệm
vụ này: Bộ tài chính (Cục quản lý giá, Cục Công sản), Bộ Tài nguyên và Môi trường (Vụ
Đăng ký- Thống kê đất đai) nhưng chức năng, nhiệm vụ chưa được phân công, phân cấp
rõ ràng, cụ thể.
Chưa có những cơ sở nghiên cứu và đào tạo chuyên về quản lý giá bất động sản
do đó, thiếu lý luận và thực tiễn, thiếu cán bộ chuyên môn và có kinh nghiệm về định giá
bất động sản.
Thông tin về giá bất động sản thiếu, không rõ ràng, không đảm bảo cho việc giao
dịch bất động sản trên thị trường hoạt động lành mạnh; tỷ lệ giao dịch không chính thức
chiếm tỷ lệ cao (khoảng 70%). [V.22-25]
( Word Reader - Unregistered )
www.word-reader.com
4.1.4 Hoàn thiện về khung giá đất
Khung giá đất do Chính phủ quy định
Luật Đất đai 2003, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004
của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất. Theo đó, khung giá đất
được xây dựng cho từng loại đất; trong khung giá mỗi loại đất thuộc khu vực nông thôn
được phân theo 3 khu vực là xã đồng bằng, trung du, và miền núi; đất khu vực đô thị
được phân theo loại đô thị, loại đường phố và vị trí thửa đất.
Khoảng chênh lệch giữa giá tối thiểu và giá tối đa là khá lớn. Nhà nước chỉ điều
chỉnh khung giá đất khi giá đất trên thị trường biến động kéo dài liên tục trên 60 ngày trở
lên và có sự chênh lệch giữa giá đất trên thị trường với giá đất tối thiểu hoặc tối đa trên
30%.
Với những quy định trên, bảo đảm cho chính sách giá đất của Nhà nước mang tính
ổn định trong thời gian dài và tạo điều kiện cho Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương chủ động trong việc xây dựng và ban hành bảng giá đất của địa phương.
Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định
Trên cơ sở nguyên tắc và phương pháp định giá đất, khung giá đất do chính phủ
quy định, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương căn cứ vào tình hình
thực tế của địa phương mình để xác định mức giá cụ thể cho từng loại đất.
Giá đất cụ thể của từng loại đất do địa phương quy định chỉ được điều chỉnh khi
giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường có biến động liên
tục kéo dài trên 60 ngày trở lên gây chênh lệch giá quá lớn; nếu giảm 10% trở lên so với
giá quy định thì điều chỉnh xuống, nếu tăng trên 20% trở lên thì điều chỉnh tăng giá
nhưng tỷ lệ điều chỉnh không quá 20% mức giá tối đa của khung giá đất do chính phủ quy
định. Ngoài ra, khi chính phủ điều chỉnh khung giá đất thì giá đất do địa phương quy định
cũng sẽ thay đổi theo. Hàng năm Uỷ ban nhân dân tỉnh phải công bố giá đất tại địa
phương mình.
Những quy định trên đã tạo điều kiện cho địa phương chủ động trong việc ban
hành và điều chỉnh giá đất tại địa phương mình cho phù hợp với thực tế.
Giá đất khu vực giáp ranh
Trước đây giá đất tại những khu vực giáp ranh thường chênh lệch khá lớn, để giải
quyết vấn đề này, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ cũng quy định phạm vi
cụ thể đất thuộc khu vực giáp ranh giữa các đơn vị hành chính cần được điều chỉnh thống
nhất; trong trường hợp đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh có cùng mục đích sử dụng
hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch. có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng
như nhau nhưng có chính sách phát triển kinh tế, xã hội, chính sách thu hút dầu tư khác
nhau, thì mức giá đất tại khu vực giáp ranh có thể chênh lệch nhau nhưng tối đa không
quá 20%. Trường hợp giá đất thuộc khu vực giáp ranh giữa 2 tỉnh không thống nhất được
thì địa phương phải báo cáo Chính phủ giải quyết.
4.2 THUẾ, PHÍ VÀ LỆ PHÍ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
4.2.1 Thực trạng thuế, phí, lệ phí
4.2.1.1 Thuế sử dụng đất
Thuế sử dụng đất nông nghiệp: Thực hiện điều tiết đối với đất dùng vào sản xuất
nông nghiệp, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản, đất trồng rừng; Căn cứ tính và thu thuế
( Word Reader - Unregistered )
www.word-reader.com
là diện tích, hạng đất và định suất thuế tính bằng kilôgam thóc trên một đơn vị diện tích
của từng hạng đất; Hạng đất tính thuế được xác định dựa vào 5 yếu tố: chất đất, vị trí, địa
hình, điều kiện khí hậu thời tiết, điều kiện tưới tiêu; đồng thời tham khảo năng suất bình
quân đạt được trong điều kiện canh tác bình thường của 5 năm trước (1986-1990). Đất
trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản được chia làm 6 hạng, đất
trồng cây lâu năm chia làm 5 hạng. Định suất thuế (mức thuế) một năm tính bằng
Kilôgam thóc trên 1ha của từng hạng đất. Thuế tính bằng thóc thu bằng tiền theo giá thóc
Nhà nước quy định
Thuế nhà, đất: Mới chỉ áp dụng thu thuế đối với đất. Căn cứ tính thuế là diện tích
đất và mức thuế trên một đơn vị diện tích, trong đó:
- Đối với đất ở đô thị, mức thuế đất bằng từ 3 đến 32 lần mức thuế sử dụng đất
nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng và được quy định cho một đơn vị diện tích
của từng vị trí của từng loại đường phố theo 5 loại đô thị.
- Đối với đất thuộc vùng ven đô thị, thì tuỳ thuộc vào loại đô thị mức thuế đất
bằng từ 2 đến 2,5 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong
vùng;
- Đối với đất thuộc vùng ven các đầu mối giao thông, ven các trục đường giao
thông chính, mức thuế đất bằng 1,5 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất
cao nhất trong vùng;
- Đối với đất thuộc vùng nông thôn, mức thuế đất bằng 1 lần mức thuế sử dụng
đất nông nghiệp bình quân trong xã;
Kết quả thu thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế nhà đất như sau:
Thuế sử dụng đất nông nghiệp: năm 1996: 1.903 tỷ đồng; năm 1997: 1.697 tỷ
đồng; năm 1998: 1.956 tỷ đồng; năm 1999: 1.973 tỷ đồng và năm 2000: 1.776 tỷ đồng.
Thuế đất: năm 1996: 367 tỷ đồng; năm 1997: 345 tỷ đồng; năm 1998: 329 tỷ
đồng; năm 1999: 317 tỷ đồng và năm 2000: 349 tỷ đồng.
Những tồn tại của thuế sử dụng đất:
Một là, chưa căn cứ vào giá trị đất, mặc dù từ năm 1993 đất đai đã có giá, nhiều
quan hệ tài chính đất đai đã sử dụng giá đất làm công cụ tính toán;
Hai là, giá trị đất đai rất khác nhau giữa các vùng (đồng bằng, trung du, miền núi,
vùng gần đô thị, vùng sâu, vùng xa) nhưng định suất thuế của một hạng đất lại áp dụng lại
thống nhất giữa các vùng, do đó tỷ lệ động viên đối với vùng xa thị trường tiêu thụ nông
sản sẽ cao hơn vùng trung tâm có thị trường; thuế tính bằng thóc thu bằng tiền do đó địa
phương nào, vùng nào không có thóc hàng hoá hoặc thiếu thóc tiêu dùng thì có mức giá
thóc cao và mức thu thuế cũng cao hơn. Tính ổn định của dự toán thu thuế thiếu tính hiện
thực, không phù hợp với sự hình thành và vận động giá trị các loại đất. Đối với thuế nhà -
đất, kết quả sử dụng đất hoàn toàn khác với đất nông nghiệp, giá trị đất cũng chênh lệch
rất lớn.
Ba là, động viên thuế chưa đảm bảo công bằng, hợp lý, chưa điều tiết đúng đối
tượng cần điều tiết và có khả năng nộp thuế. Mức động viên so với giá trị đất lẽ ra đất ở
(nhất là đất ở đô thị), đất có công trình, phải được động viên cao hơn đất sử dụng vào
mục đích sản xuất nông, lâm nghiệp (đất là tư liệu sản xuất) nhưng chính sách thuế sử
dụng đất hiện hành là ngược lại.
( Word Reader - Unregistered )
www.word-reader.com
Bốn là, sổ thuế lập hàng năm lại thay đổi, chi phí tổ chức thu thuế tốn kém, hiệu
quả thấp và phức tạp.
4.2.1.2 Thuế chuyển quyền sử dụng đất
Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất được ban hành ngày 22/6/1994 để điều tiết
thu nhập đối với người chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Căn cứ tính thuế là diện tích
đất chuyển nhượng, giá đất và thuế suất với mức từ 5% - 50% tuỳ theo điều kiện và loại
đất chuyển nhượng; thực hiện khuyến khích phát triển thị trường bất động sản, với mục
tiêu quản lý sự vận động của đất đai nên giảm mức động viên vào ngân sách Nhà nước,
Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1999 được ban hành sửa đổi thuế suất với tỷ lệ
động viên áp dụng là 2% và 4%.
Kết quả thu thuế chuyển quyền sử dụng đất từ năm 1995 đến năm 2000:
Năm 1995: 289 tỷ đồng; năm 1996: 319 tỷ đồng; năm 1997: 329 tỷ đồng; năm
1998: 355 tỷ đồng; năm 1999: 347 tỷ đồng; năm 2000: 213 tỷ đồng.
Những tồn tại của thuế chuyển quyền sử dụng đất:
- Theo quy định hiện hành thì các trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất trước
ngày 1/1/2000 mà có một trong các giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất quy định tại
khoản 2 Điều 3 Nghị định số 17/1999/NĐ-CP thì người sử dụng đất chỉ phải nộp thuế
chuyển quyền sử dụng đất một lần theo quy định.
- Trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 1/1/2000 mà không có một
trong các giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất không phải nộp thuế
chuyển quyền sử dụng đất mà phải làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất (nộp tiền sử dụng đất). Trong khi trên thực tế phần lớn các hoạt động trao đổi, chuyển
nhượng quyền sử dụng đất cho nhau chỉ mới có xác nhận của Uỷ ban nhân dân cấp xã và
thậm chí là không có, vậy nếu không cho phép người sử dụng đất nộp thuế chuyển quyền
sử dụng đất đối với những trường hợp đã chuyển nhượng cho nhau trước năm 80 hoặc
trước ngày 15/10/93 là bất hợp lý và gây khó khăn cho người đang sử dụng đất.
Mặt khác, mục tiêu của thuế chuyển quyền sử dụng đất là điều tiết thu nhập của
người chuyển quyền sử dụng đất có thu nhập cao do chi phí đầu vào khi có đất thấp nay
do đô thị hoá hoặc được Nhà nước đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng cấp đô thị làm giá
trị đất tăng lên không thực hiện được, không khuyến khích phát triển thị trường bất động
sản, không khuyến khích đầu tư vào khai thác quỹ đất, không khuyến khích người bán,
người mua quyền sử dụng đất tự giác kê khai thực tế giá giao dịch bất động sản. Thực tế
cho thấy mức nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất tính theo giá trị chuyển nhượng và tính
theo mức giá trị tăng thêm của đất giữa: nhận chuyển nhượng và chuyển nhượng thì thu
thuế giá trị tăng thêm của đất điều tiết công bằng được thu nhập của người sử dụng đất,
khuyến khích người sử dụng đất tự giác, kê khai trung thực giá mua, giá bán bất động sản.
[B 10.4 – PL]
4.2.1.3 Phí và lệ phí
Lệ phí trước bạ đất đai: Là khoản thu đối với tổ chức, cá nhân nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả đăng ký quyền sử dụng đất khi hợp thức hóa
quyền sử dụng đất. Mức thu lệ phí trước bạ bằng 1% trên giá trị đất nhận chuyển quyền
sử dụng hoặc giá trị đăng ký quyền sử dụng đất. Tồn tại của lệ phí trước bạ là được tính
trên giá trị đăng ký trước bạ, do đó vừa có tính chất thuế vừa là phí dịch vụ công. Vì vậy,
phải tách khoản thu có tính chất thuế thành thuế tài sản, phần lệ phí chỉ áp dụng cho đăng
( Word Reader - Unregistered )
www.word-reader.com
ký tài sản là phí dịch vụ công, tức là cải tiến tách lệ phí trước bạ thành hai khoản thu khác
nhau cũng là điều kiện để tiến đến hình thành hệ thống đăng ký đất đai - bất động sản
thống nhất.
Lệ phí địa chính: Lệ phí địa chính là khoản thu khi cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền thực hiện công việc về địa chính, bao gồm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
chứng nhận đăng ký biến động về đất đai (thay đổi về chủ sử dụng đất, thay đổi về hình
thể, diện tích thửa đất, thay đổi về mục đích sử dụng đất), trích lục hồ sơ địa chính (bản
đồ hoặc các văn bản cần thiết trong hồ sơ địa chính). Theo quy định hiện hành, các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân, không phân biệt được Nhà nước giao đất hay không được giao
đất, khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết một trong những công việc về
địa chính nêu trên đây đều phải nộp lệ phí địa chính với mức thu từ 5.000 đồng đến
100.000 đồng/lần/giấy. [B 11.4 – PL]
4.2.1.4 Các khoản thu khác về đất đai
Tiền sử dụng đất
Thi hành Luật Đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của Luật
Đất đai năm 1998, ngày 23/8/2000 Chính phủ ban hành Nghị định số 38/2000/NĐ-CP
thay thế cho các quy định trước đó về thu tiền sử dụng đất và được hướng dẫn tại Thông
tư số 115/2000/TT-BTC ngày 11/12/2000 của Bộ Tài chính Với chính sách thu tiền sử
dụng đất khi Nhà nước giao đất đã thực sự thực hiện được quyền lợi của người chủ sở
hữu đất đai và kết quả là trung bình từ năm 1993 đến nay, mỗi năm ngân sách Nhà nước
thu được gần 1.000 tỷ đồng từ tiền sử dụng đất, chiếm trên 20% trong tổng số thu từ đất
đai, cụ thể qua các năm là: năm 95: 890 tỷ đồng; năm 96: 1.173 tỷ đồng; năm 97: 969 tỷ
đồng; năm 98: 800 tỷ đồng; năm 99: 913 tỷ đồng và năm 2000: 1.009 tỷ đồng (chưa tính
hàng ngàn tỷ đồng mà một số địa phương đã sử dụng từ quỹ đất để xây dựng kết cấu hạ
tầng).
- Tuy nhiên, chính sách thu tiền sử dụng đất còn tồn tại và vướng mắc biểu hiện
như sau:
Một là, đối với thu tiền sử dụng đất để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho người đang sử dụng đất trong các trường hợp tự chuyển mục đích sử dụng đất hoặc
nhận chuyển nhượng chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép và chưa thực
hiện nghĩa vụ tài chính với ngân sách Nhà nước còn tồn đọng đến nay trên 90%
Hai là, theo quy định về thu tiền sử dụng đất, người được Nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất phải thực hiện đền bù thiệt hại cho người có đất bị thu hồi và thực
hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước, như vậy, ngoài chi phí đền bù thiệt hại
tương đương với nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế, người được Nhà nước
giao đất còn phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất làm cho chi phí để được Nhà nước giao
đất cao hơn chi phí nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Ba là, chính sách thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có hiệu lực từ ngày
15/10/1993 theo Luật Đất đai năm 1993 nhằm thực hiện quyền lực của người chủ sở hữu
đất - Nhà nước khi giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và trao cho họ đủ 5
quyền. Về mặt pháp lý thì tiền sử dụng đất chỉ áp dụng khi Nhà nước giao đất mới từ sau
ngày 15/10/1993. Do đó, các trường hợp đang sử dụng đất mà không phải đất Nhà nước
giao trước 15/10/1993 thì không thuộc đối tượng thu tiền sử dụng đất.
( Word Reader - Unregistered )
www.word-reader.com
Bốn là, Về tổ chức thực hiện, với quy định nhiều mức thu tiền sử dụng đất khác
nhau gắn với thời điểm bắt đầu sử dụng nên thủ tục, giấy tờ trong mỗi giai đoạn này cũng
được xem xét theo từng loại khác nhau…
Tiền thuê đất: Tiền thuê đất thu đối với đất cho các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế
tập thể, hộ gia đình, cá nhân trong và ngoài nước thuộc đối tượng phải thuê đất để sử
dụng vào sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, hộ gia đình sử dụng đất vào mục đích sản xuất
nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối vượt hạn mức. Tổ chức, cá nhân
thuộc đối tượng được Nhà nước cho thuê đất thì không phải nộp thuế sử dụng đất.
Tuy nhiên, cơ chế cho thuê đất còn một số tồn tại như sau:
Một là, Giá thuê đất được căn cứ vào giá đất nhưng giá đất sử dụng vào mục đích
nông nghiệp hầu hết các tỉnh đều quy định quá thấp; do đó mức thu tiền thuê đất sử dụng
vào mục đích nông nghiệp thấp hơn thuế sử dụng đất nông nghiệp rất nhiều
Hai là, Mức thu tiền thuê đất (từ 0,5 đến 0,7% trên giá đất do Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh quy định) áp dụng đối với các tổ chức, cá nhân trong nước vẫn còn thấp hơn gấp
nhiều lần, thậm chí hơn 5 lần so với giá thuê đất áp dụng đối với các tổ chức, cá nhân
nước ngoài. Nguyên nhân của tình hình này là mức giá thuê đất áp dụng đối với doanh
nghiệp trong nước, ngoài hệ số tính tiền thuê đất do Bộ Tài chính quy định còn phụ thuộc
vào giá đất do từng tỉnh quy định, còn giá thuê đất áp dụng đối với doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài được xác định theo phương pháp riêng, độc lập với giá đất do địa
phương quy định.
Ba là, Giá cho thuê đất áp dụng đối với doanh nghiệp trong nước cũng chênh lệch
quá xa với thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Bốn là, Thực hiện ưu đãi đầu tư qua tiền thuê đất giữa doanh nghiệp trong nước
với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khác nhau cả về lĩnh vực, địa bàn khuyến
khích đầu tư lẫn thời gian hưởng ưu đãi đầu tư.
Như vậy, giá cho thuê đất đối với các tổ chức, cá nhân trong nước còn quá thấp so
với đơn giá cho thuê đất đối với nước ngoài, so với giao đất có thu tiền sử dụng đất và so
với nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp và tồn tại 2 chế độ ưu đãi tiền thuê đất trong nước
và đầu tư nước ngoài. Mặt khác, cơ chế vừa đền bù thiệt hại về đất vừa phải nộp tiền thuê
đất làm cho chi phí đầu tư cao nhưng không có chính sách khấu trừ tiền đền bù vào tiền
thuê đất phải nộp, do đó chính sách tiền thuê đất chưa thuyết phục được nhà đầu tư.
[V.34-41];
4.2.2 Hoàn chỉnh chính sách thu tài chính đối với đất đai
4.2.2.1 Hoàn chỉnh Thuế sử dụng đất
Quan điểm gộp chung thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế nhà, đất thành một hệ
thống thuế thống nhất đối với việc sử dụng đất:
- Thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế nhà, đất có đặc điểm chung là đối tượng
thu, đối tượng nộp thuế và thời gian thu.
- Bảo đảm cho chính sách thuế đối với việc sử dụng đất phù hợp với cơ chế thị
trường và hệ thống thu đối với đất đai khi giá đất đai đã được Chính phủ và địa phương
quy định để thu các khoản thu liên quan đến đất.
- Gộp hai sắc thuế thành một sắc thuế sử dụng đất góp phần nâng cao được hiệu
quả của công tác thu và quản lý thuế bằng việc giảm bớt các chi phí và các thủ tục hành
( Word Reader - Unregistered )
www.word-reader.com
chính trong công tác kê khai, lập sổ thuế, tính thuế, xem xét miễn giảm thuế và thu nộp
thuế.
4.2.2.2 Hoàn chỉnh chính sách thu thuế chuyển quyền sử dụng đất
Bỏ thuế chuyển quyền sử dụng đất, thay bằng thuế thu nhập doanh nghiệp hoặc
thuế thu nhập cá nhân. Theo quy định hiện hành, các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh
bất động sản (xây dựng cơ sở hạ tầng, nhà chung cư v.v. để chuyển nhượng hoặc cho
thuê) phải thực hiện nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp trong các
trường hợp chuyển nhượng, cho thuê tài sản gắn liền với đất, còn các doanh nghiệp không
thực hiện kinh doanh bất động sản, chỉ đơn thuần chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì
nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và quy định này là rất phức tạp và không công bằng
vì chuyển nhượng quyền sử dụng đất đơn thuần cũng phát sinh giá trị gia tăng, có thu
nhập nhưng chỉ phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất; mặt khác, quy định này không
đúng với bản chất của hoạt động có phát sinh thu nhập. Do đó, chuyển sang hình thức
đánh thuế thu nhập là phù hợp hơn cả. Đối với hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện chuyển
nhượng quyền sử dụng đất cũng phát sinh thu nhập nên cần thiết phải áp dụng thuế thu
nhập cá nhân đối với người có thu nhập cao.
4.2.2.3 Hoàn chỉnh Lệ phí trước bạ
Tách phần có tính chất thuế trong lệ phí trước bạ để quy định thành thuế tài sản.
Phần có tính chất phí dịch vụ công quy định thành lệ phí đăng ký đất đai bất động sản.
4.2.2.4 Chính sách thu tiền sử dụng đất
Thực hiện chưa thu tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
đối với các trường hợp sử dụng đất ở trước khi có Luật đất đai năm 1993 mà không thuộc
đất Nhà nước giao và các trường hợp do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế từ ông, bà,
cha, mẹ v.v. để lại mà người chuyển nhượng, người thừa kế chưa có hồ sơ ban đầu (giấy
tờ hợp pháp) về đất.
- Đối với những trường hợp sử dụng đất bất hợp pháp (lấn chiếm đất công v.v)
trước 15 tháng 10 năm 1993 thì việc thu tiền sử dụng đất khi hợp thức hoá quyền sử dụng
đất dưới hình thức ghi nợ và người sử dụng đất hoàn trả khi chuyển nhượng, thừa kế đất
đai.
- Giải quyết hài hoà mối quan hệ giữa thu tiền sử dụng đất với đền bù thiệt hại
nhằm đảm bảo giảm chí phí cho người sử dụng đất theo hướng: người được giao đất mới
thì mức thu tiền sử dụng đất bằng giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trừ đi giá
đất tính đền bù; trường hợp được giao từ đất nông nghiệp để sử dụng làm đất ở, đất
chuyên dùng thì tiền sử dụng đất được tính theo giá đất ở, đất chuyên dùng trừ đi chi phí
đền bù theo giá đất nông nghiệp.
4.2.2.5 Chính sách thu tiền thuê đất
Thu tiền thuê đất phải xem xét, tính đến mối quan hệ giữa chi phí đền bù và chi
phí thuê đất nhằm khuyến khích đầu tư sử dụng đất đai phục vụ sản xuất - kinh doanh để
các nhà đầu tư đất có chi phí về quyền sử dụng đất (bao gồm chi phí đền bù và nộp ngân
sách Nhà nước tiền thuê đất) ở mức bằng hoặc thấp hơn các nước trong khu vực, còn đất
đai chỉ là điều kiện để các nhà đầu tư thực hiện dự án.
Thống nhất áp dụng cơ chế thu tiền thuê đất đối với đất cho tổ chức, cá nhân trong
nước và tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất
( Word Reader - Unregistered )
www.word-reader.com
Thực hiện thống nhất tất cả các sắc thuế đối với đất đai vào Bộ luật Thuế đất
đai: Việc thống nhất các sắc thuế có liên quan đến đất đai vào Bộ luật thuế đất đai sẽ khắc
phục sự chồng chéo các sắc thuế và dễ thực hiện đối với mọi đối tượng. [V.41-43]
4.3 BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
4.3.1 Thực trạng chính sách hỗ trợ, tái định cư
Luật Đất đai 1993 quy định: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi
đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh,
lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại” (Điều
27).
Nghị định số 90/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định việc đền bù thiệt hại
khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia,
lợi ích công cộng. Nghị định này là cơ sở pháp lý quan trọng, là chính sách cơ bản cho
việc đền bù khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng trong giai đoạn từ 1994 đến 1998. Tuy nhiên, qua quá
trình thực hiện, chính sách đền bù khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Nghị định này
cũng còn bộc lộ những tồn tại nhất định như: chưa bao quát, điều chỉnh đầy đủ phạm vi
thu hồi đất; mức đền bù thiệt hại về đất đai, tài sản chưa tương xứng với mức thiệt hại
thực tế; không có quy định về các biện pháp hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất và xây
dựng các khu tái định cư để phục vụ việc di dân giải phóng mặt bằng v.v…
Nghị định số 197/2004/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất và Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ
thay thế cho Nghị định số 90/CP.
Nội dung cơ bản của chính sách đền bù đất đai hiện hành: Chính sách đền bù thiệt
hại về đất được thể chế tại Nghị định số 22/1998/NĐ-CP đã điều chỉnh đầy đủ, cụ thể, chi
tiết về chính sách đền bù, hỗ trợ và tái định cư theo nguyên tắc đền bù, hỗ trợ về đất, về
tài sản.v.v. phù hợp với mức thiệt hại thực tế, giải quyết hài hoà mối quan hệ về lợi ích
giữa người bị thu hồi đất với Nhà nước và các bên có liên quan. Với việc ban hành Nghị
định số 22/1998/NĐ-CP, Nhà nước đã thực hiện đổi mới một bước chính sách đền bù và
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi
ích công cộng, lợi ích quốc gia. Qua hơn 5 năm thực hiện, việc thực hiện chính sách hiện
hành đã đạt được những kết quả quan trọng, nhưng cũng còn nhiều hạn chế, tồn tại cần
được tiếp tục hoàn thiện để đáp ứng yêu cầu của thời kỳ đẩy mạnh CNH, HĐH đất
nước.[B12. 4-PL]
Những hạn chế, tồn tại
Thứ nhất, việc đền bù đất ở đối với các trường hợp sử dụng đất trước Luật Đất đai
năm 1993 còn chưa được quy định cụ thể, nên trong tổ chức thực hiện còn nhiều cách làm
khác nhau dẫn đến khiếu kiện.
Thứ hai, giá đất tính đền bù thiệt hại quy định tại Điều 8 của Nghị định số
22/1998/NĐ-CP là phù hợp với chế độ sở hữu về đất đai và tình hình thực tế ở nước ta.
Tuy nhiên, quy định hiện hành còn có hai khía cạnh khó khăn và vướng mắc cho tổ chức
thực hiện: một là, việc xác định giá đất phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất; hai là, việc xác định hệ số K. Không ít địa phương đền bù
theo giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành như Hà Nội, Đà Nẵng, Lao Cai.v.v; nhiều
địa phương khác quy định giá đền bù đất quá thấp và thường thấp nhiều so với giá đất
( Word Reader - Unregistered )
www.word-reader.com
thực tế hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương. Với số tiền đền
bù đó, người dân không đủ để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng một mảnh đất tương
đương cả về diện tích và giá đất với mảnh đất bị thu hồi; chính vì vậy đã làm ảnh hưởng
tới khả năng tạo lập lại tư liệu sản xuất hoặc chỗ ở mới của người bị thu hồi đất; từ đó,
dẫn đến tình trạng khiếu kiện, không nhận tiền đền bù, không di chuyển, làm chậm tiến
độ giải phóng mặt bằng, chậm thực hiện dự án đầu tư v.v.
Thứ ba, quy định về điều kiện để được đền bù hoặc không được đền bù thiệt hại
về đất tuy đã cụ thể, chi tiết và phù hợp với thực trạng quản lý, sử dụng đất đai, song còn
chưa rõ ràng và chưa gắn kết với trường hợp không đủ điều kiện được đền bù thiệt hại
dẫn đến cách hiểu, cách làm khác nhau sinh ra khiếu kiện ảnh hưởng đến thời gian thực
hiện dự án.
Thứ tư, chính sách đền bù thiệt hại về đất chưa gắn với chính sách thu tiền sử
dụng đất, nhất là thu tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hợp
pháp hoá) cho người sử dụng đất ở trước Luật Đất đai năm 1993. Nhiều trường hợp đủ
điều kiện được đền bù thiệt hại về đất, nhưng theo quy định về thu tiền sử dụng đất thì
người có đất muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải nộp 20% hoặc 40%
tiền sử dụng đất. Do đó, khi thực hiện đền bù mỗi địa phương có cách xử lý khác nhau,
gây nhiều tranh cãi. Có địa phương thực hiện đền bù 100% như Đồng Nai , nhưng có địa
phương thực hiện đền bù bằng 80% hoặc 60% tuỳ theo thời điểm sử dụng đất như quy
định của thành phố Hải Phòng, Đà Nẵng hoặc khấu trừ phần nghĩa vụ tài chính còn thiếu
vào tiền đền bù như thành phố Hồ Chí Minh.
Thứ năm, chưa có quy định chi tiết về vấn đề tái định cư như: tiêu chuẩn của khu
tái định cư, phân định trách nhiệm của chủ dự án, của chính quyền các cấp trong việc tạo
lập và bố trí tái định cư, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở,
các biện pháp khôi phục đời sống và sản xuất tại các khu tái định cư…
Thứ sáu, chưa quy định cụ thể về việc cưỡng chế thi hành quyết định thu hồi đất,
quyết định đền bù đối với các trường hợp cố tình không thực hiện đã dẫn đến một số đối
tượng lợi dụng kẽ hở trong chính sách của Nhà nước cố tình chây ỳ không chịu cho Hội
đồng đền bù tiến hành đo đạc, kiểm kê, không chịu nhận tiền đền bù, không chịu di
chuyển, lôi kéo người khác không thực hiện quyết định của Nhà nước, làm cho tình hình
vốn đã phức tạp càng trở lên phức tạp hơn.
Thứ bảy, các chủ dự án chưa tính đúng, tính đủ chi phí đền bù, giải phóng mặt
bằng vào tổng mức đầu tư của dự án, nên việc bố trí nguồn vốn để chi trả tiền đền bù cho
người bị thu hồi đất không đầy đủ và kịp thời; nhiều dự án thiếu vốn, nên phương án đền
bù đã được phê duyệt nhưng không đảm bảo tiền chi trả đền bù để giải phóng mặt bằng;
có dự án đã giải phóng mặt bằng xong, nhưng không có vốn để thi công để dân tái lấn
chiếm dẫn đến kéo dài thời gian đền bù, giải phóng mặt bằng. [V.61-64]
4.3.2 Đổi mới chính sách đền bù đất đai
Theo quy định của Luật đất đai 2003 và Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày
3/12/2004 của Chính phủ Về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
thì chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hiện nay có những điểm đổi mới cơ bản
như sau: Nhà nước chỉ thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với những trường
hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét